小房说楼

讲述看得见的热点，解析听得懂的楼市。

最近一段时间，全国超过15个城市启动第五轮楼市调控，目的是为了进一步消库存。而大多数认为“库存降、房价涨”的现象。已然戛然而止，房贷利率上浮成为成交量严重下滑的重要原因。决定房价走势重要原因是按揭贷款利率，贷款门槛等因素。

自春节过后，北京、上海、成都、济南等城市的银行均不同程度上调了房贷利率。

目前北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮5-10%，除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外，上浮10%逐渐成为北京房地产房贷利率的主流水平。

而在上海，融360监测的上海地区30家银行中，首套房按揭贷款利率共13家银行执行基准利率上浮，其中最高的1家上浮20%。

二线城市济南同样出现了这样的情况，节后济南各大银行先后调整房贷利率折扣，四大行首套房最低上浮1.1倍，二套房至少上浮1.2倍。部分中小银行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。

以100万贷款还款25年为例，如果基准利率每月需要还款5307元，如果是按照目前普遍上浮10%计算每月需要还款6075元。

房贷利率上浮带来多出23万的利息，对于多数还未感受房价下跌的刚需族，难免会愤愤不平。

毕竟利率高低往往不是我们普通老百姓能决定的，我们能决定的是要不要以现在的利率去贷款？怎么还贷最合算呢？怎么决策呢？

每个购房者的自身情况都不同，因此房贷还款年限的期限，需要购房者根据自身情况而定，一般来说，购房者要根据自己不同收入和自身的经济情况来定。

如果贷款期限越长，每月还款额度越少，利息就越高，如果贷款期限越短，每月还款额度越高，利息就越少。

如果贷款者自身有着稳定的高收入，选择短期贷款，需要支付的贷款利息就更少，相对来说更划算；如果购房者自身经济来源不稳定，或者是低收入人群，则可以选择时间较长的贷款。

对于大多数人，怎么选合适的贷款年限？

1、每月家庭收入减去开支后，留下必要的储备资金（买车的、看病的、旅游的、人情礼节的）。

2、月供不要超过月收入的50%，可以的话，尽量控制在30%以内，否则将降低生活质量。

3、贷款人的年龄影响着贷款年限，超过40岁银行一般不会同意给贷30年。

还款方式该怎么选择

1、房贷利率计算分为“固定利率”和“浮动利率”。要是遇到央行加息，固定利率房贷计划比较省钱;但出现降息，选择浮动利率会比较划算。由于目前利率处于上升通道，选择“固定利率”，减少利息上浮的损失。

2、在短期内能够提前全额还款的话，贷款时间对利息是影响不会很大，使用可以把贷款年限拉长，减少月供，存储更多资金用来投资赚取利润，利润可能会高于利息，到时候不仅能够一次性提前还款，还能赚一笔。

（商贷有提前还款的业务，在贷款成功办理之日起，按时还款12个月以后，就可以申请提前还款，每年可以申请两次，每次是2万起的整数倍（银行不同可能会有细微的差别；提前所还的这些钱是不计利息的，还完后剩余的钱会重新再计利息。）

3、组合贷款是公积金贷款加商业贷款，申请时尽量延长公积金贷款年限，最大程度的缩短商业贷款年限，这样可以享受公积金低利率优惠，也可以将商业贷款利息降到最低。

等额本息还是等额本金

假设贷了一笔154万的房贷，不考虑公积金，不考虑打折，如果按照商贷率4.9计算。

按照图片对比，似乎等额本金到后期比较划算，30年下来可以少还26.7万。

但是小房来告诉你，还是等额本息还款划算。

为什么？（更安全，等额本息安全系数相对较高。）

一般家庭买房，首付就是一个不小的开支，一旦交出去首付，资金比较紧张，等额本金一开始就要比多还2千多元，势必会造成资金的进一步紧张。

更别说在年轻人在还贷的时候，可能会碰到换工作等突发情况。

只有到了第135个月的时候，那个时候等额本息，等额本金还款力度才能相等。

这已经11年过去了，你也从一个青年变成了中年。

如果有可能提前还款考虑，等额本息优势更大。

举个例子。

选择1：每月还款10566元；

选择2：每月还款8273元，但可以选择性地多还2千；

很明显，选择2更划算，因为主动权掌握在自己手里。（提前还款一般一年之后是没有罚息的）

我们再加上投资回报的收益。

我们选择等额本息还款，每个月资金可以多动用2千元，我们把这笔钱拿去进行投资，或者理财，这个时候只要投资回报>房贷利率，我们就是赚到的。

我是小房，一个日常聊楼市 ，

偶尔尬段子的东莞楼市名探。

如果你准备买房，换房，或关心楼市，

快搜索公众号：小房说楼加入我们！

兼职合作，成为经纪人，买房更省钱。

这里有区域群，也有专属项目群，快来和未来的邻居好好畅谈一番！

加群时请备注心仪的购房区域（如：东莞**镇），可以直接走快速通道喔~