我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：请问曾叔，为什么浦东的房子会那么贵？

回答：就一个原因：浦东的房产更市场化。浦西是从内到外一圈一圈往外拓的逻辑，而浦东是跳跃式的发展，是由陆家嘴、张江、金桥、外高桥四大集团组团式开发的状态。这种组团式发展能够保证每一个区域都有爆款。

在这样的发展形态下，大家就一定要关注到浦东每个阶段的发展重心，发展重心不同，板块能级也不同。浦东的下一步，其实早在2020年7月就告诉了你答案，就是金色中环发展带，即在中环附近建设多个产业、商务、商业的发展极，成为浦东新的发力点。

大家光看这个名词，是不是就觉得很高大上。

浦东为了实现2025年经济总量突破2万亿元的目标，就一定是需要发展增量。如果说内环是基础，那么中环就是增量，浦东过去的30年看内环，看开发区，接下来，中环就是舞台的最中心。

中环浦东段约占上海中环全线的41%，沿线是上海打造“四大品牌”要素集聚、城市活力多样的地区之一，主要聚焦“3+5”重点地区，包括：3个中心区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心。5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域）。

几个重点方向大家一定要重点关注下：金色中环东北方向的规划重点：金桥副中心、沪东船厂、金鼎天地，这三块新兴区域由金桥集团负责开发。

金鼎筑基，金环筑业，金滩筑梦，说的就是金桥集团对于金鼎（天地）、金环（副中心）、金滩（沪东）这三块区域的定位：金鼎天地先行发展，再是金桥副中心，最后是沪东船厂。

作为和张江、花木齐名的浦东主城副中心之一，金桥副中心承担的是东北方向的公共服务、商业商务的核心功能，因此规划的强度非常大。超过300米的甲级写字楼就有两座，还有好几座200+和150+，规模应该是浦东几个副中心里最大的。

再来看看南侧的三大重点规划板块：前滩国际商务区、御桥科创园、张江副中心，这三块区域将由陆家嘴集团打造。很多人对于前滩和张江都比较了解了，这里不多做介绍。

跟顺便聊一聊，前滩以南的三林滨江南片区，也就是俗称的“三林南”或者“前滩南”。这个以高品质居住为主的板块目前正在处于发展初期，未来空间广阔。三林南和前滩一样，是个整拆整建、统一规划的板块，未来，这里还有19号线、26号线在此交汇。

板块东侧为回迁房、商品房的配套居住区，西侧则规划了海派低密度商品住宅，容积率基本都在1.5以下，这在外环内是十分稀缺的，未来这批商品房的价格非常需要想象力。

提问：您好曾叔，圈子里今天新加入的新人一枚！我现在最想咨询的是，我家虽然是上海的，但是我也想有个自己的房子，然而现在还没开始工作，不可能有公积金。家里最多只能支援100万，所以我在考虑是否要买在环沪。

您觉得如果要买环沪的新房，应该考虑哪些板块或者地区？我是比较倾向于昆山，毕竟11号线能到那边。还是说，买上海内的二手房？

回答：谢谢！我认为你有上海房票，就不要买环沪，浪费首房首贷名额后，未来置换回上海很麻烦的。

100万首付款，可以在上海鲁汇、泗泾、曹路、徐泾北城这些地方买二手房了。自贸区新片区和徐行新房也可以考虑。具体的要根据你个人情况和最终需求才能做详细推荐。

提问：曾叔，请问这样的房子户型有弊端吗？二个卫生间在房子的中轴线上，主卧的卫生间在正南方房子的中间，这样的房子自住和后期转手会有麻烦吧？您是怎么看待房屋设计风水的问题的，马上就要选房了，又喜欢这个横厅，阳台朝向是江景和地标。朝南没有阳台，阳台在东边。比较纠结。

回答：这个户型本身并不是特别出众，三房只做了两开间，就是南向只有两个房间的开面，一般的好户型三房都是三开间的。不过我觉得它这么设计有可能是为了景观考虑。两个卫生间，我倒觉得问题不大，它这样的布局，也只有把卫生间放在这个位置才会影响最小。从风水学上来说，西北角是不能有厨房的，因为那里是乾位，是主人位，那样是不旺风水的，如果你信这个，你谨慎。如果你不信，也无所谓的。

我们仅从科学的功能性角度来说，这个房子如果东向阳台能看到很好的景观的话，是可以买的。

提问：曾叔您好，怀孕中，600万总预算买学区房2房，学区自用兼顾投资，买洋泾菊园好好还是闸实+风华好？个人顾虑不知对不对：闸实+风华周边区域宜居，老小区状态也还可以。比洋泾菊园单价低，能多买几平米。学校升学状态比较稳定？

洋泾菊园对口老小区有点旧，学校好坏不确定？（我孩子还有七年才上学）。但若多校划片因一贯制影响小，并且地段高级，投资更厉害？

回答：首先考虑一下对孩子未来的升学目标，静安没有四校八大，浦东有。其次需要看你们的教育理念，闸实比洋泾菊园鸡血，家长是否认同并配合。从板块角度考虑，大宁更宜居，陆家嘴地段更稀缺，各有优势。

提问：请问置换房屋暂时无买家，想买新房的话有啥曲线救国方法？dy或者其他？想卖的房屋次新房无按揭。

回答：可以先做dy经营按揭，然后用这个钱去认筹，中签后，再同步卖现有房产。问题是，如果你现有房产卖不掉的话，到时候资金压力就会很大，这种事在当下这个阶段特别多。所以我们从不推荐先买后卖。如果真的对新房很感兴趣，摇号限价房中签之后，建议降价卖老房子，用新房子的收入补贴卖房子的吃亏。

提问：你好曾叔，请问车位和装修贷款，影不影响房贷？

回答：你好，新版征信，体现分期时间和分期金额，更加细化。对于申请按揭，需要更多流水抵消负债。

提问：老师，我只有在外地有房，上海没有，这样算无房户吗？

回答：上海无论限购，还是此次积分制政策，仅针对上海范围。但买房贷款的首套和非首套认贷，是考虑全国范围的。

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