我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。 2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔你好,我是新人,资金能力有限,目前现有资金共计45万(首付+税费)。我在中医大工作,想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金,单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质之间该怎样抉择呢?想听听您的意见，感谢!

回答：有40+万的预算,怎么可能要去买这样的老破小呢?如果愿意多花一些通勤时间，甚至可以去城乡结合部买个次新房。 如果买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。 假如你买了一套1990年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。 所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。 第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经有个朋友买了一套北站90年的老房子，结果屋内潮湿，每天挣扎在修管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。 请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？

回答： 西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。 西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。 但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。 就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。

提问：请问雕叔，成都2手房真实待售的挂牌的巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？

回答： 成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。 从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。 2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。 这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。 攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万+，个别突破了5万+的大关。 不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。 还有，地价也开始捅破新的天花板。 成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。

提问：请问，我在金牛区迎宾大道上班，想在犀浦买新房，预算200万以内。户口在红光，有什么推荐吗？

回答： 首先户口在红光也就是郫都区，满2年的话，是有犀浦的购房资格的，然后犀浦附近有2号线，到迎宾大道有主干道也有地铁线，通勤上没问题，比较方便的。 那么当下犀浦还有什么新房呢？其实大大小小有10来个楼盘（包括还未开盘的地块），沿着6号线这边的龙湖龙悦台，这是一个偏改善的楼盘，总价三四百万，放弃。 梓潼宫TOD，梓潼四季，高层有些102户型的，是200万以内，可以考虑，但是6号线到迎宾大道，不如2号线方便，需要纳入通盘考虑范围。 转到2号线，天河路地铁口有个刚需盘，铂景台，由于比较刚需，所以单价不高，基本都是可以随便买的，总价也大多170万内，值得一试。 它旁边的东原花样年印未来也临近地铁，有高层和洋房，是一个刚改楼盘，洋房稍微超了点预算200万出头，高层的确不超过200万，可以去看看，了解下是否还有剩余房源。 最后其他的要么是比较偏的，要么是还没开发出来的，连案名都没有，所以就不推荐了。

提问：雕叔你好！能否说说房地产泡沫破灭的可能性大吗?

回答：房地产的市值是约65万亿美元，股市总市值都只有6万亿美元，债市市值大约10万亿美元，人民币存款25万亿美元。 可想而知，房地产体量远大于股市和债市及存款余额，一旦泡沬破灭，中国可能面临日本式资产负债表衰退的风险。 房地产占固定资产投资比重大，房地产链带动的相关投资占到整个固定资产投资的50%左右，泡沫破灭将造成投资衰退。 此外，房地产业杠杆高占金融行业贷款余额的30%左右，再加上一些表外融资，占比更高，如果房地产泡沫破灭，将会对金融行业造成致命打击。 所以等着楼市崩盘，是非常不切实际的！

提问：雕叔你好，坐标成都，目前在高新西 认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1，是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。 2，我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。 如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。 今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁地告诉你，买二手！三房！ 对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。 等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。 对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑得好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。 对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。 2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：雕叔你好！成华区中环十里风和近期开盘，售楼部说的预估单价2万清水，这个时候投资吗？听说它的地下是地铁车辆段，会有震动和噪音的影响吗？

回答：你好！从轨道的走向来说，震动问题不大，有一定距离。高层楼下是民用停车场，没有震动之类的担忧，十里风和地铁资源丰富，教育配套一般。小户型总价不到200W，投资的话还是比较合适的，加装修2.1-2.2左右还是比较有竞争力的。

提问：雕叔你好！我是高新南区集体户口和社保，普一资格，二胎外地家庭，在西昌有一套贷款房。大孩明年上初中，二孩一岁多，两个孩子户口在四川西昌，现考虑成都购房，重点考虑学区房，想请教一下，今年购雕叔孩是否能够在明年参与摇号？预算300-350W的话是考虑高新区学区还是锦江区学区（小套三兼顾居住），可以建议重点关注哪些楼盘？因为对划片学区了解不多。

回答：首先确定一下，你在高新南是普通资格吗？这意味着你在成都有房或者有过房（比如2016年10月后卖过成都房产），不然是刚需资格哈，不是普通资格。 你在西昌有贷款，所以成都买房，高新区是首付7成，不过这不影响你是刚需还是普通资格。 1、你如果入手成都学区房，然后把家长和孩子户口迁往成都该房产名下，明年小升初摇号，你们是可以参与的。 2、300-350万我建议可以着重看看高新区学区。 为什么不是锦江呢？因为锦江学区和住房比较分化，学区好的周边大多是老破小，或者单价总价非常高的次新高层（锦江二区）；而住房（居住功能）尚可的，对口学区又比较一般，谈不上很好吧，至少只能说是中上（攀成钢、东湖、川师、三圣乡等）。 那么高新推荐看什么呢？看二手房，因为新房拿房产证还很久，交房也遥遥无期，赶不上明年摇号，而且新房对口的初中学区也大多很一般。 二手房建议可以重点看市一医院和大源板块，其中市一医院对口的是高新五区，学区比较好。大源板块教育资源比较均衡，属于冉冉升起的教育板块。 市一医院看南城都汇系列楼盘；大源看雅颂居、华润凤凰城、建发翡翠鹭洲、朗基御今缘等楼盘。

提问：雕叔你好！最近对成都的房子有一些疑问，所以我向老师请教。成都主城区太升路有一栋名为天府公寓的二手房，建于2000年。 就一独栋名为公寓性质是70年产权的住宅性质，里面都是被拿来办公开公司，电梯拥挤，环境混乱，没有居住环境的混乱，物业管理也是虚拟的， 但是优点就是价格超便宜，单价是186平方米，单价为8千多平方米，单价差不多可以接近零首付，房租可以支付每月还贷的钱。 周边几百米就是春熙路，旁边的老破旧1.4万。它的价格仅是周边新房的6%折扣，但从交易价格来看，过去几年里，这个社区只上涨了30%，但成都市场在过去四年里至少上涨了100%。 为什么这座独栋住宅的崛起远远落后于市场？在2016年初，它对周围的新房有40%的折扣，但现在它对周围的新房只有60%的折扣。为什么它和周边的二次新房之间的价格差距正在扩大？ 难道不应该是房价越贵，价格差距就越小吗？即使是老旧和破碎的房屋也能跟随市场的上涨吗。这座独栋建筑值得买吗？这座独栋住宅的未来增长会追上它周围的房子吗？

回答：你好感谢赞赏！成都二手房市场上有个产品叫老破旧，或叫老破小老破大。 你所说的天府公寓建于2000年，面积超过140的大户型，这都是属于老破大了，经常提醒买房者买老楼需谨慎，这种房没开发商，没有小区环境，交易流通性小，处于楼市产品链的最底端，涨幅小，以后都是靠片区的均价带动。 你看着两年的老破大的走势，并没有涨多少，整体来看都处于很尴尬的。 坦率地说，在成都这样的房子是不推荐普通百姓去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足够好，在专业人士的指导下，你也可以试试。为什么租金足够好，因为你不能只是打赌办公室工作的比例会减少。

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