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■本文作者：王丽文 北京在明律师事务所

导读：生活中，出于各种原因，有些人会考虑购买农村的房屋用于居住、使用，但殊不知集体土地上房屋买卖合同可能存在被法院确认无效或者签订协议后无法办理过户的风险。本文，在明律师将结合案例、观点告知您，该如何认定房屋买卖合同的效力，以及在购买农村房屋之前您要注意的问题，以助您规避可能存在的风险。

【案例引入：购买宅基地上房屋？后果很严重】

范某在福建省厦门市A区某村拥有一块合法的宅基地，房屋面积为165.8平方米，并依法取得了集体土地使用证、房屋所有权证。

范某平日与厦门市B区的苏某关系甚好。由于A区的教育资源更好，但需要提供A区的房产证或者房屋买卖协议才能在A区上学。为了孩子能受到更好的教育，2008年苏某便与范某签订了《房地产买卖合同》，并对双方的权利义务作出具体约定。

2010年，由于苏某仍未依照合同约定付清全部款项，并且案涉房屋可能会遇到征收，范某便想收回案涉房屋。于是其将苏某诉至法院，请求确认双方签订的《房地产买卖合同》无效。法院最终判决案涉房地产买卖合同无效，由于苏某没有提出反诉，所以违约责任苏某可以另案主张。

【法律分析：非本集体经济组织成员的购房合同原则上无效】

本案苏某在购买案涉房屋时签订了《房地产买卖合同》书面合同，有利于约束双方的权利与义务。由于苏某并非本村集体经济组织成员，无法提供《房屋登记办法》第八十六条规定的材料，所以其无法办理房屋产权过户手续。

范某与苏某所签订的协议一旦被法院确认无效，其便没有法律基础继续居住于案涉房屋。范某违背诚实信用原则，苏某可以请求其返还购房款及其利息，并承担违约责任。

在法律上，农村房屋买卖合同有效的要件之一是：买卖双方均为本村集体经济组织成员。如果买方是城镇居民户口或者外村的户口，均可能面临房屋买卖合同被法院宣告无效的风险。

究其原因，是因为房屋买卖必然涉及宅基地使用权的买卖，也就是常说的“房地一体主义”。宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。

如果将农村房屋卖给外村人，必然损害了集体经济组织成员的权利，是法律法规明确禁止的。即使签订了房屋买卖协议，并且实际交付使用，买受人依然无法获得所有权人的保护。

非本村村民购买农村房屋所签订的合同原则上无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。比如《房地产纠纷裁判标准规范》中所列举的下列情况：

一、城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

二、城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

三、在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

四、对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》与《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》等均规定：对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但可以根据当事人的过错、所获利益、赔偿能力等情况，判令其承担相应的缔约过失责任。

《房屋登记办法》（已于2019年9月被废止）第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

综上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者其上房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。如果您正准备购买农村的房屋，但是户口并不在本村或者已经拥有一处宅基地，则很可能面临无法办理房屋产权转移登记的风险。

若房屋未进行过户登记，则您还没有取得法律上的房屋所有权，很可能在日后的征收中面临不予补偿的风险。所以，购买农村的房屋需要十分谨慎，在取得本村村民身份后再购买，则会有效避免日后出现纠纷的情形。

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