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《民法典》第七百一十九条

法条变迁说明

《民法典》第719条系新增条文，是关于次承租人代为履行的规定。本条规定在《房屋租赁合同司法解释》第17条的基础上作了修改，将适用范围扩大至所有的租赁合同纠纷中，对转租情况下出租人和第三人的利益进行了平衡。第1款的修改主要体现在将代为支付租金的请求权由次承租人仅能在出租人解除合同时行使抗辩权变更为次承租人可以主动履行。第2款的修改则是将次承租人代为支付的租金和违约金未超出应付租金的部分与超出应付租金的部分作了区分规定，即未超出的部分可以充抵租金，而超出的部分因折抵租金已无可能性，故明确可以向承租人追偿。

法信▪影响条文

【影响关系：吸收并修改】

（已被修改）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

法信· 裁判规则

1. 次承租人的代位清偿权和异议权可通过第三人诉讼制度保障——无锡恒廷实业有限公司诉陈玉森、无锡经融瑞通商业管理有限公司租赁合同纠纷案

案例要旨：1.原租赁合同与转租合同的效力是相对独立的，但是，当原租赁合同解除后，出租人可突破债的相对性，基于合同关系上的请求权向承租人、次承租人主张权利，承租人与次承租人就租赁物的返还等为连带债务人。

2.作为善意的次承租人，其代位清偿权和异议权可通过第三人诉讼制度得以保障，避免权利救济的滞后及落空。

案号：（2014）锡法安民初字第0260号

审理法院：江苏省无锡市锡山区人民法院

案例来源：《人民法院案例选》总第92辑（2015.2）

2. 承租人拖欠租金的，次承租人可以代偿，以抗辩出租人的合同解除权——某工会与某房地产公司、彭某等房屋租赁合同纠纷案

案例要旨：出租人因承租人拖欠租金请求解除合同的，次承租人已主张要求代承租人清偿欠付租金及违约金并已将款项交付的，出租人的合同解除权将不能得到支持。

案号：（2015）黔六中民商终字第19号

案例来源：《黑龙江法院审判参考丛书：房屋租赁案件审判参考》

3. 次承租人明确表示不请求代承租人支付欠付的租金和违约金的，出租人解除合同的条件得以成就——盐城市城乡建设局诉江苏盐渎花园国际大酒店有限公司、盐城市卡地亚商务服务有限公司等房屋租赁合同纠纷案

案例要旨： 承租人欠付租金及违约金，出租人主张解除合同的，次承租人明确表示不请求代承租人支付欠付的租金和违约金的，出租合同解除的条件得以成就。

案号：（2019）苏民终1150号

审理法院：江苏省高级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2020-12-28

4. 无偿使用租赁物的使用人不是次承租人，无权行使代偿权——朱大立诉合江县临港工业开发投资（集团）有限公司租赁合同纠纷案

案例要旨：转租是指承租人将租赁物之全部或一部分出租于第三人，供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本人并不脱离原租赁关系之行为。承租人将租赁物出租给次承租人的目的是取得经济利益，如果将租赁物无偿供第三人使用则不构成转租。故无偿使用租赁物的使用人不是次承租人，不享有代偿权以抗辩合同解除的权利。

案号：（2019）川民申1006号

审理法院：四川省高级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2019-06-11

5.次承租人的代偿权属于次承租人意思自治的范畴，拒绝行使该项权利的对转租合同的无法履行不具有过错——张雅琴诉兰州火焰鹅餐饮管理有限公司、郑金贵等房屋租赁合同纠纷案

案例要旨：法律规定次承租人具有代偿权的立法目的在于赋予次承租人代位清偿的权利以对抗出租人的合同解除权，以稳定交易关系，保护无过错次承租人利益。次承租人是否行使该权利系其意思自治的范畴，其并不因拒绝行使该项权利而对转租合同的无法履行具有相应过错。

案号：（2018）甘民申756号

审理法院：甘肃省高级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2018-06-29

6. 次承租人主张代偿权抗辩解除权的应以承租人拖欠租金为前提——贵州省通信产业服务有限公司思创信息技术分公司诉凌晓庆、贵阳正恒电子信息设备有限公司合同纠纷案

案例要旨：因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权。若承租人与出租人协商一致解除租赁合同的，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同，则次承租人无权主张代偿权以抗辩合同解除。

案号：（2018）黔民申3333号

审理法院：贵州省高级人民法院

案例来源：中国裁判文书网

发布日期：2019-08-27

法信▪司法观点

1.次承租人的代偿请求权

对本条（《民法典》第719条，下同）法律规定的“次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金”的理解，首先需要明确该规定的规范定位。本条第1款的适用场景应为出租人因承租人欠付租金构成违约而主张行使合同解除权的情形下，此时次承租人虽非租赁合同当事人，但作为实际占有使用租赁物的一方，可以第三人的身份参与到诉讼之中，提出代承租人支付欠付款项的主张，从而对抗出租人的合同解除权行使。因而应当认为本款规定从性质上属于抗辩规范群。

由于次承租人并非租赁合同当事人，替代承租人向出租人支付租赁合同项下款项，系代为履行承租人合同义务。《民法典》第523条规定了当事人约定前提下的第三人履行，本条规定可以理解为法律规定的第三人向债权人履行债务，并可以产生债务人清偿债务之法律效果。在租赁合同项下，出租人的主要权利是收取租金，支付租金作为金钱债务履行，由债务人之外的第三人履行，通常并不会对债权人造成损失。如果租赁合同因承租人拒绝履行租金支付义务而被解除，将使转租合同无法继续履行，直接对次承租人占有使用租赁物的利益产生影响，因而赋予次承租人租金代偿权具有合理性，可以实现稳定交易关系，保护无过错次承租人权益的立法价值，亦符合民法典第三人履行的基本原则。

2.出租人不可依据《民法典》第719条规定直接向次承租人主张租金及违约金

作为本条法律规定来源的司法解释制定初衷，是为了调和次承租人与出租人、承租人之间的权利义务平衡，尽量维护租赁关系稳定。从司法解释的理解适用来看，亦将其定位为次承租人的代偿请求权。而对出租人而言，是否可以援引本条规范，直接向次承租人请求支付承租人拖欠的租金及违约金。我们认为，由于出租人和次承租人之间不存在直接的合同关系，在转租合同有效的情况下，出租人直接向次承租人要求支付租金的请求权基础通常并不具备。唯承租人怠于履行对次承租人的债权请求权，符合法律规定的代位权行使条件时，出租人可据此获得向次承租人主张权利的法律依据。在转租合同无效的情况下，次承租人占有使用租赁物的权利基础并不具备，出租人可以根据《民法典》第235条之规定请求次承租人返还租赁物，并在符合法律规定的情况下，主张不当得利返还或侵权损失赔偿。

3.次承租人追偿权的行使

由于租赁合同和转租合同约定的租金计算和支付方式、时间、标准的不同，以及承租人、次承租人实际履行情况的不同，决定了次承租人对承租人的应付租金数额、期限和承租人对出租人应付租金的数额、期限可能并不相同。次承租人向出租人代偿时，系以承租人应付租金及欠付租金违约金的标准计算，次承租人因此取得对承租人的追偿权，而次承租人应付租金的数额可能大于或小于追偿权数额，履行期也可能早于或晚于追偿权形成时间。对于追偿权形成时，次承租人租金支付履行期尚未届至的情形，应当认为次承租人可以直接向承租人主张全额追偿。而如果此时租金支付履行期已经届至，则次承租人可以通知承租人主张折抵应付租金。在次承租人应付租金数额小于其实际代偿数额的情况下，就差额部分，次承租人可以直接向承租人主张清偿，或者通过争议解决方式解决。而就次承租人应付租金超出实际代偿数额的部分，次承租人仍应依约履行，否则可能面临对承租人欠付租金的违约风险。

（以上观点均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（三），人民法院出版社2020年7月版，第1512~1516页。）

法信▪关联法条

1. 《中华人民共和国民法典》

第五百二十四条　债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。

债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。

第五百三十五条　因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。

代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。

相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。

第五百六十八条　当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。

当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。