■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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我们这不叫征收拆迁，而是叫“xx腾退”……这样的声音，近些年可是没在一些地方少出现。然而无论你给这种行为起个什么名，是叫阿猫、阿狗还是铁蛋，终归是换汤不换药的拆除房屋、支付退出补偿或者奖励金。对于老百姓而言，这和“拆迁”并无多大区别，可能只会比拆迁给得少。那么，当大家面对自主腾退这不速之客时，究竟怎样做才能有力维护自己的合法财产权益而不至于被坑被骗呢？本文，在明律师就教大家几个最浅显、简单的原则，不需要懂法律、有经验，是个人都能掌握。

【离奇的案例：5000平米厂房补偿1700万？转眼变几十万了！】

话说有个老张头，在某市f区拥有5000平方米面积的砂浆厂。2019年，当地镇政府工作人员主动找上门来，称根据市里的有关政策当事人这一类型的“一般制造业企业”需要被有序疏解腾退，领导希望老张头能起个带头作用，响应政策号召积极配合实施。

一看镇里的大领导亲自出面和自己谈，老张头那思想觉悟也不是盖的，立马表示只要补偿给的合理，自己绝对能够配合。

领导就说了，你这厂房面积不小，又不是违建，我们找评估公司给你做专业的评估，怎么不得估个一千七八百万啊。

一听这数还可以啊，老张头很快便在乡镇、村委会的指导下按要求准备了涉案企业现状的各项书面材料，包括厂房里目前有哪些机器设备和其他物品啥的，都写上去了。

这边老张头把材料提交给上面等着批了，那边镇里也弄了一辆小面包车拉着评估公司的人来了，对着老张头的厂房一通丈量、拍照。老张头一看，嚯，这家伙整得挺专业严谨啊，这心里就更踏实了几分。

2019年9月，镇上要求老张头按政策要求拆除厂房和设备，到年底前这5000平方米的宏大建筑就完全化为乌有了。

厂房是没了，答应好的钱又在哪儿呢？左等也没见，右等也没见，老张头开始坐不住了，频繁找镇上沟通——有没有我这厂房的评估报告啊？有的话能不能给我看看？

转眼到了2022年春节前，镇里的态度突然来了个180度大转弯——你那厂房，最多给你按违建的30%给钱，全算上也就几十万元吧。你要是同意，就写个书面材料签上你的大名，咱这事儿就算了了！

这一下，胸怀上千万补偿利益的老张头可算是如梦方醒、五雷轰顶了——什么？我1700万的厂房你一句话就值几十万了，还让我签字？这不是坑我骗我么？

【警惕腾退中的重大陷阱：红口白牙岂能把房子交出？】

各位看官觉得老张头是不是被骗了？没错，你答对了，他确实被耍得够呛。

在明律师不谈法律——谈法律朋友们会说我不懂，你谈也是对x弹琴 ——我们就谈谈“拆房、给钱”这个逻辑下的人情事理。

1.腾退补偿方案、政策的书面文件都没看到，不能允许对方拆除房屋。即便如开篇所说，腾退不是征收拆迁，那也是拆除房屋并支付补偿、奖励金的行为啊。

既然是这么个逻辑，那么有补偿安置方案吗？有支付奖励金的书面文件吗？如果有，请拿出来啊。

一旦对方拿出文件来了，老百姓就得麻利儿的咨询专业律师：律师，镇里领导说了这种情况下能补给我一千多万，这能兑现得了吗？

倘若律师所见到的材料上赫然写着“支付腾退奖励金”字样，那么就可以明着告诉你，从来不会有上千万元这么大的“奖”，人家就是蒙你呢！

口说无凭，立字为据，这是中国人都懂得的道理。你承诺能给我一千万，你的依据是什么？总不能从天上掉下来一千多万的大馅饼砸到咱小老百姓头上吧？

没书面文件、政策依据，光有口头承诺的，咱任何时候都不能信，甭管这口头承诺的人是谁、有多大官。法治社会了，信口雌黄的可还行？

2.没签书面的腾退补偿安置协议，未明确具体补偿数额、方式，不能允许对方拆除房屋。有人问过老张头，镇上答应给你一千多万，你没和它签协议吗？老张头说了，没签，镇里领导都拍胸脯了，我能不信吗？

好吧，在明律师就告诉各位，同意对方拆除房屋的前提之一就是一定要签订书面的补偿协议，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收补偿协议的规定把内容一项一项确认清楚。

瞪大眼睛看清那上面确实写了一千多万的数额了，还得拍个图发给律师加以确认，这才能落笔在协议上签字。

没签协议之前，甭管是谁，跟你说了什么，都不能给你带来法律上的权利保障。那么此时，不让它拆房就对了。

3.评估报告不给看的，不能允许对方拆除房屋。只要有评估报告，就应当保障当事人的知情权、参与权和监督权。

当事人有权在估价师入户实地查勘时在场，并与估价师当面确认有关数据情况；有权获取完整的分户评估报告，而不能就是薄薄两页纸的所谓“估价单”；有权就评估报告申请复核和专家委员会鉴定，而不能连最终的评估结果都见不着……

有人问老张头了，你怎么不想着问问评估机构的人呢？老张头说了：“好家伙，那评估机构人员是咱老百姓能接触的吗？”

哎，评估机构的估价师又不是天王老子，咱怎么就见也见不得、问也问不得了？

4.钱没落袋的，不能允许对方拆除房屋。说一千道一万，咱老百姓最关心的还是那笔补偿费。正所谓“不见兔子不撒鹰”，钱没到手呢咱这处境的那绝不能走空，没见着钱就想拆我的房？我房屋答应腾退了，但脑子可没瓦特！

以上，全是在明律师执业多年的经验之谈。归结起来就一点：不能允许对方拆除房屋，更不能自己稀里糊涂地配合对方搞什么“自行拆除”。

老张头说了，那不拆可得行啊。那敢情好，就让对方依法作出限期拆除决定呗，按查处违建的法定程序走，究竟是不是违建，咱大可起诉到法院去溜一圈儿。

请各位“老张头”们牢记，无论如何，咱不能自己拆了自己多年来辛辛苦苦打拼下来的基业。要拆，也得让腾退方自己走程序去拆，拆不对了我们还有权起诉追究其违法的责任，而不能我们自己上赶着“申请”让人家来拆！

比如前文提到的那列明厂房内有这个有那个的材料，难道不应该让腾退方自己去做么？怎么还得咱老百姓自己整一个呢？

事实上，咱自己交的那个，是叫做“申请材料”的。所谓“自主腾退”，要义就在这儿。既不存在强制腾退，也不存在强制拆除房屋，更不存在什么“法定程序和补偿”……一切都是你当事人自愿申请、自愿参与的。

在明律师最后要给广大当事人的忠告是，征收拆迁和集体土地腾退虽然从感官上差不多，但在法律层面的确差别较大。当事人切勿轻易将二者混同，更不能盲目听信腾退方的承诺、说辞而放弃属于自己的任何权利。一旦房屋被拆，补偿利益又没落袋，当事人将会非常被动，权利救济的难度也会很大。在遇到此类“非征收”性质拆除房屋项目时，尽早咨询专业律师，将腾退中布置的陷阱揭露出来，才能最大限度地保障咱老百姓的合法财产权益。

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