据说，深圳房屋的“半壁江山”是小产权房，小产权房的“地上”“地下”交易自然不会屡见不鲜。

于是，关于小产权房买卖，就有了不少疑问，比如：

•小产权房要拆迁，卖方返悔了怎么办？•因为卖方的债务，小产权房被查封了怎么办？•买方不想买小产权房了，能要求退房吗？•离婚能要求分割夫妻共有小产权房吗？

这篇文章，就来告诉你，小产权的纠纷，法院是如何处理的。

当然，你可能会问，哪些房产才是小产权房？

一、什么是小产权房？

1、广义的小产权房

目前，在深圳交易的有十大类小产权房：

-《广东省房产所有证》，这类房子是80年代或以前由安宝县发的证。

-《房屋所有权证》（猪肝本），此类房子大多都是90年代初期深圳关外村民自己建的房子的产权证。

-《房地产证》（绿本），这类房子是90年代通过“两证一书”申请建成验收合格后国土局备案核发的。

-集资房，这类房子是企业集资建的，分给内部员工或者家属的过渡房。

-大红本房（整栋一个红本），这类房子是企业自己建的公寓房，四证齐全，但是不能上市流通的，产权属于公司所有。

-村委统建楼，这类房子是村委股份公司在所属地由村委主导建设的写字楼或者住宅。

-两证一书（村民私宅报批报建申请），这种房子目前是深圳最多的存在，都是有报建手续的，只是建好之后没有报验领绿本。

-《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》建筑，根据两规规定进行了历史遗留申报，未取得确权或其它批复。

-无证的垦荒房，这种房子基本上都是以前来深圳开荒建的，基本上无任何手续证明，部分有《历史普查回执》。

-军产房，理论上过不了户，更不了名。

2、狭义的小产权房

主要指村集体土地上兴建的不能上市流通的小产权房，可以分为两大类：

1）违建房，主要是指历史遗留建筑；

2）绿本房（猪肝本房）。

二、小产权房买卖合同纠纷，法院如何判？

小产权房买卖合同到底有没有效？从法院现有判例来看，主要有三种可能：

（1）无效；

（2）驳回起诉以及不予受理；

（3）有效。

01 合同无效

【案例】交了定金能返还吗？

案情：

2018年，买卖双方签订《房屋转让认购协议》，买方支付10万元定金，后买方反悔，主张合同无效要求退还定金。

法院：

一审法院认为，因房产出售方自始未能向购买方出示相关的权属证明或合法性审批材料，可确信该房产的交易违反强制性规定，合同依法无效。合同无效，房屋出售方应当返还合同价款。

二审法院认为，双方房屋交易中，涉案房产从未交付占有使用。协议被确认无效后，仅涉及房款返还的相关问题，不涉及涉案房产本身合法性及权属的认定，故可以作为民事诉讼受理。

案号：

深圳市中级人民法院（2020）粤03民终693号

02 不予受理或驳回起诉

【案例】：卖方反悔主张合同无效

案情：

2014年，双方签订房屋转让协议书，并由律师进行见证，买方支付全部价款350万元，并占有使用房屋收租至今。现卖方主张合同无效。

法院：

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》明确规定：行政主管部门对于违法建筑将区分情况而分别采取确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。

原告虽持有《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》，但该申报表仅证明行政机关已经受理该项处理申请，不能证明行政主管部门已对涉案房屋建造及用地合法性作出确认。

在主管部门未就涉案房产做出相应处理前，无法对涉案房产的归属及转让合同效力作出正确认定，故原告提起的本案诉讼应予驳回。

案号：

深圳市中级人民法院（2019）粤03民终28558号裁定

法律依据：

广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第69条规定：

“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”

法院不予受理或驳回起诉，实质上认为小产权房买卖合同“效力待定”，故暂时搁置争议，“先行政再司法”。

03 合同有效

【案例1】：绿本房拆迁卖方反悔

案情：

2014年，双方签订房屋买卖合同，将一栋90年代建设的私宅300平（办理了绿本）以135万元出售，后房款两清，现开发商华侨城对该房进行拆迁安置，卖方主张合同无效。

法院：

2004年宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有，本案涉案房屋适用该情形相关规定。因此，涉案房产虽未符合房产过户条件，但并不影响合同的效力。

案号：

深圳市中级人民法院（2019）粤03民终16272号

【案例2】：绿本房连环买卖是否有效？

案情：

2007年，原告将一栋自建私房（办理了绿本房产证）以50万卖给被告一，被告一后又转手150万卖给被告二，原告反悔请求确认合同无效，要求被告一、二返还案涉房产。

法院：

根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号相关规定，案涉房屋所在土地为国有土地，案涉房屋已并非农村宅基地上的房屋，原告以案涉房屋为农民自建房为由主张案涉房屋转让合同无效，理由不成立。

案号：

深圳市中级人民法院（2019）粤0307民初17000号

【案例3】：买卖小产权房回迁指标是否有效？

案情：

2017年，双方签订《房屋交易合同》，约定交易房产为大新片区旧城改造项目内开发商拟补偿的一套面积为38平方米的公寓，成交价136万元，违约不卖则双倍赔偿购房款。原告支付了95万元，但被告将旧改房屋卖与他人，原告向公安报案未立案，卖方退还已收到的全部房款95万元。原告主张合同无效，后变更为：解除合同要求卖方赔偿另一倍损失95万元。

法院：

依据《房产交易合同》约定，原告与被告交易标的为拆迁后开发商拟补偿的38平米的房产，而并非拟拆迁的小产权房，《房产交易合同》系原告与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行，并酌定由被告赔偿原告经济损失50万元。

案号：

深圳中级人民法院（2019）粤03民终18821号

欲知小产房买卖纠纷，执行异议如何处理？离婚如何分割？我们如何应对小产权房争议，详见《小产权房买卖纠纷，法院如何处理？（下）》