作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师

主攻：房地产大要案

城市更新、行政征收催生“合作建房”地皮方反悔，案件起诉到法院，如《合作建房协议》被判无效，出资方是否有权要求按约定享有拆补权益是所有投资方所关心的，本文以案说法来看看法院是怎么判的。

案例：陈汉新与钟明妹、姚国强合同纠纷一案民事二审

裁判法院：广东省惠州市中级人民法院

案号：(2021)粤13民终979号

裁判时间：2021.05.27

基本案情：

被告陈汉新为地皮方（甲方，被告），原告钟明妹、姚国强为出资方（乙方，原告）。

2010年3月，双方签订《合作建房协议书》，约定：甲方提供地皮（经营花木场用地），乙方负责出资，双方合作建房两栋，投资效益分配：甲方在领回拆迁赔偿款后，愿意无条件先扣出乙方投资金额返还给乙方，余款作为投资效益由甲乙双方各50%分成；不征收时按每人分配一栋楼房。

两栋房屋建好后，甲方既未将合作建设的房产分配一栋给原告，政府征收后也未支付过拆迁赔偿款给乙方，乙方以原告身份起诉要求：1、判令被告返还原告投资资金26.6万元。2、判令被告向原告分配双方合建房产被征收的征收补偿款的50%，即人民币130.5万元。

被告辩称：《合作建房协议》无效后，协议中征收权益分配约定亦无效，原告无权要求按约定分配征收补偿款，己方仅负有返还乙方投资款的义务，征收补偿款应全部归己方所有。

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惠州市惠城区人民法院观点：拆补权益分配约定独立生效

被告从村小组租赁土地用于经营花木场，虽然未取得土地使用权证照及建设规划部门的许可而在以上土地上建设房屋，但其与原告通过签订《合作建房协议书》，在以上土地上建设的其中两栋房屋及在该花木场上建设的其他房屋（共4栋）均经相关行政部门确认为合法的征收标的物，四栋房屋均经相关行政部门发放了征收款，为此，以上四栋房屋价值的合法性，一审法院予以确认。本案中，被告在《合作建房协议书》、《收据》、《合作建房结算书》上多次确认原告支付的是建房款，多次确认是建设花木场中的房屋，并对建房款进行了结算，为此，一审法院对以上建房款已用于建设了花木场中的两栋房产的事实予以确认。双方签订的《合作建房协议书》虽合作建房无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力。”的规定，双方当事人应按《合作建房协议书》约定的“甲方在领回拆迁赔偿款后，愿意无条件先扣出乙方投资金额返还给乙方，余款作为投资效益由甲乙双方各50%分成”的分配方案执行。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

1、被告陈汉新应在本判决发生法律效力之日起10日内返还投资资金266000元给原告姚国强、钟明妹。

2、被告陈汉新应在惠州市惠城区国土资源局（或相关单位）与陈汉新、陈瑞庭签订意向性购买安置房文书之日向原告姚国强支付合建房产被征收补偿款1259370元的50%，折计629685元给原告姚国强、钟明妹。

一审判决后，陈汉新不服，提起上诉。

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广东省惠州市中级人民法院观点：拆补权益分配约定有效，维持原判！

本案是合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：姚国强、钟明妹请求陈汉新返还投资资金及分配征收补偿款是否应当支持的问题。具体判析如下：

双方当事人签订的《合作建房协议书》内容违反了法律的强制性规定，应当认定无效。但是合作建造的房产被行政部门确认为合法的征收标的物，即便合作建房合同被认定无效，陈汉新由此所获得的利益，仍应当按照《合作建房结算书》约定分配方案进行利益分配。同时，陈汉新因自身的过错行为反而可获得更多的额外收益，也不被法律所认可。因此，陈汉新主张合同无效，仅予返还姚国强、钟明妹的投资款，不予支持。

上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，2021年05月27日终审判决：

驳回上诉，维持原判。

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信荣说：涉法官自由裁量权，建议增加协议无效“防火墙”条款。

1、按原《合同法》58条、现《民法典》157条规定，合同无效的法律后果是返还财产、赔偿损失，据此一般认为合作建房协议无效后，利益分配条款随之无效，出资方是不能要求地皮方直接按约定履行拆补权益给付义务的，但拆补权益存在的前提是合作建房成为了合法征收补偿标的物，而征收补偿款本质是无效合作建房的价值货币体现，按约定分配是当事人真实意思表示和诚实信用原则的体现，符合法律所追寻的公平正义原则的，据此判决是有法律基础的，不过更贴近法律规定的判决方式应该是将约定归属于出资方的拆补权益认定为出资方损失，“参照”（注意不是“按照”）约定判决地皮方赔偿；

2、原《合同法》57条、《民法典》507条同时规定了合同争议解决条款独立生效，即：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。——一般理解，该“争议解决方法”是指通过和解、诉讼、还是仲裁程序解决争议，即争议解决途径，而不自然包括合同无效后的权益分配约定，这也是本案二审被告死磕的一点，对此一审法院直接确认了有效，二审法院认定“仍应当按照《合作建房结算书》约定分配方案进行利益分配”；

3、法律原则对法律的实施具有指引作用，从本案一二审判决可以看出，法院在审理个案时，除了关注具体的法规条款，更注重意思自治、诚实信用、公平正义等原则的适用，并充分行使自由裁量权，维护交易秩序的稳定，平衡各方利益，避免一方“违约获利”，为惠州两级法院点赞！

4、更为稳妥的方式是增加协议无效“防火墙”条款，即在《合作建房协议》中特别约定：拆补权益分配条款独立于协议其他条款生效，如双方发生纠纷，《合作建房协议》被认定无效，各方均确认拆补权益仍按约定执行，并同意法院据此判决。——如此以来，该“防火墙”条款便成了合法有效的解决争议方法条款，可以直接成为法院判决依据。

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附：相关规定

1、《民法典》157条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

2、《民法典》507条：合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。

3、原《合同法》58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4、原《合同法》57条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

原文：《合作建房协议》无效后，可否要求按约定分配“拆补权益”？｜深圳“小产权房”研究