文/杜一兰“找我看房2次，后说不喜欢不买。买房手续不找我，买好了被我知道后怕被曝光，让律师来威胁我。”近日，房产经纪人“H”先生公开爆料，曾于2019年6月两次带谢娜、张杰看房，但最后H先生发现，谢娜、张杰二人私下联系房东直接购买了该房源，以此避开大额中介费。

根据公开资料，涉事豪宅位于上海思南公馆，341平米，成交价约6000万元。倘若按照买卖双方各1%的中介服务费，仅佣金就超过100万元。

这一事件迅速引发热议，但随后，谢娜张杰一方称“跳单”、“威胁”为虚假信息。目前事件仍在发酵，谁是谁非尚无定论。

而此事牵涉到中介费问题，再次引发讨论。在我国二手房买卖市场，普遍存在2%-3%的中介服务费，如果按照中介费的计费基数和收费标准，房屋成交总价越高，中介费就越高。那么买家享受的服务有什么区别？中介费“一刀切”问题何解？

陷入跳单罗生门

2月7日，一篇名文《谢娜、张杰跳单，威胁的中介 感染了新冠》的文章在网络上流传，文章内容显示，房产经纪人H先生曾于2019年6月2次带谢娜、张杰看上海思南公馆的一处房产，彼时谢娜二人表示不喜欢不买。但随后H先生发现，该房源于同年12月售出，买方为谢娜夫妇。

不仅如此，H先生还发现，促成合作的中介公司与卖方隶属于同一家公司，“也就是说，谢娜、张杰直接和这套房子的卖家进行了交易，不存在别的中介公司为谢娜、张杰争取到了更低的价格或者提供了更好的服务的情况。”

因此，H先生认为，谢娜、张杰夫妇绕开了他直接与房东进行交易，是为了避免中介费，构成“跳单”。

随后，谢娜、张杰夫妇购买豪宅被曝“跳单”登上微博热搜，引发热议。

随着舆论愈演愈烈，2月8日，谢娜、张杰委托上海兰迪律师事务所律师张一君发布律师声明称，“《谢娜、张杰跳单，威胁的中介 感染了新冠》一文的信息提供者‘H先生’在发布中捏造事实，提及的‘跳单’、‘威胁’等虚假信息已涉嫌造谣诽谤。”

对此，2月9日，H先生在接受媒体采访时表示，“谢娜、张杰律师的发文，并没否认我带他们看房。”同时他表示，倘若后期能通过法律途径取得这套二手房的佣金，不论金额多少，将全部捐出。

截至目前，事情仍在发酵，是否“跳单”难以界定。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，跳单是指在房屋买卖中，买方和卖方通过中介相识，但是为了避免支付高额的中介费，有些买家卖家可能会选择绕开中介签协议，履行合同。

在他看来，是否构成跳单，有一个核心的认定条件，那就是“在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同”。因此，谢娜张杰是否构成跳单，需要和上述认定条件进行对比核实，且要看具体的证据。

“如果真的跳单，依旧还是要支付中介费。”王玉臣称，民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

北京市东元律师事务所律师孔磊对中国新闻周刊分析，若H先生与谢娜方签订相关协议，可按照协议约定，追究谢娜一方相关违约责任；若未签订协议，H先生可根据自身实际损失，要求谢娜一方赔偿，但也需要法律认定的相关证据。

针对此事，上海兰迪律师事务所相关负责人对中国新闻周刊表示，张一君律师目前不便接受采访，后续动态将通过官方微博发布。

谢娜、张杰所购思南公馆房产原房东上海思和资产经营管理中心的法务对中国新闻周刊表示，“据我们所知，他们目前在走司法途径，相信司法机关对此事也有客观的认定，不做太多的表态。”

中介费值不值？

除了谢娜、张杰夫妇是否跳单备受关注外，此次事件牵扯出的中介费问题亦引发热议。据了解，谢娜、张杰二人所购思南公馆房产341平米，成交价约6000万元，倘若按照买卖双方各1%的中介服务费，仅佣金就超过100万元。

而在我国房屋买卖市场，普遍存在2%-3%的中介服务费，如果按照中介费的计费基数和收费标准，房屋成交总价越高，中介费就越高，少则一两万，多则几十万、上百万。

数万元乃至数十万元的中介费到底值不值？

此前，某房产中介平台经纪人给中国新闻周刊提供的收费标准显示，二手房买卖收取的中介费主要包括买卖佣金、贷款服务费、权证代办服务费、评估费等四项。

其中买卖佣金按房屋成交价收取，买方2%，卖方1%，其服务内容包括：提供房屋信息和签约机会；实地看房；代为草拟交易所需的文本；促成买卖双方签署合法有效的《买卖合同》等4项。

贷款服务费则是按单向买方收取2000元，服务内容主要指代办银行按揭贷款，具体为包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料；向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。

权证代办服务费按户向买方收2000元，服务内容为协助办理交易房屋的权属变更登记（“过户手续”）。

最后评估费也是按户收取，500元/户，服务内容即评估公司对交易房屋进行评估。“为了确保交易真实可靠，我们会免费向购房者提供资金存管业务，”该经纪人表示。

中国新闻周刊从重庆另一房产中介平台到家了处了解到，其与上述房产中介平台的服务内容差异不大，买卖佣金、贷款、权证代办等服务内容可以说一模一样。

来源：到家了工作人员供图

一购房人士对中国新闻周刊表示，如果按照中介费的计费基数和收费标准，房屋成交总价越高，中介费就越高，那么买家享受的服务又有什么区别？

对此上述经纪人指出，成交价越高，标的物的价值越大，公司承担的风险也越大，“成交价高的房子与成交价较低的房子，遇到的问题不一样，解决方案也会不同，一般标的大一些的房子，基本上还是有抵押，存在业主方自行解押、客户首付款解押两种方式，我们把控风险。”

“房子可以选，服务能不能选，”上述购房者表示，准备资料、过户等事情可以自己去办，不需要中介，那么这部分服务能不能不选，降低购房成本。

该经纪人对此表示，一切是按照收费标准执行，“业主自己拿定金跑了不去过户，这些情况是不可控的。”

目前看来，关于房产交易中介费的收取，尤其是中介服务与费用是否匹配方面，在中介和购房者之间，尚存在较大的矛盾和争议。

事实上，近年来，在二手房交易中，类似的跳单事件也是层出不穷。

那么，针对中介服务收费等问题，又该如何避免矛盾一再发生？

多管齐下破解顽疾

住房交易市场是房地产市场的重要组成部分，包括住宅新房销售市场、住宅存量房销售分市场和住房租赁市场。

根据东北证券研报，2020年中国商品住宅新房交易额为15.5万亿元，但未来提升空间受限；另一方面，存量房销售规模提升迅速，地位逐渐凸显，2019年存量住宅销售总交易额达到6.7万亿元，2014-2019年复合增长率达到20.8%，超过同期新房销售17.5%的复合增速；且中国住房租赁交易规模平稳上升。

由此可见，我国房地产经纪行业有发展空间，然而与欧美等国家较为完善的房地产经纪业务相比，我国房地产经纪行业较为年轻，存在信息不对称、进入门槛低、服务质量不高等问题。

去年7月，住房和城乡建设部等8部门曾发文指出，在房屋买卖及住房租赁领域，存在违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捏造、散布不实信息；克扣租金押金等行为。

这也导致买卖双方与房产中介的矛盾突出，中介收了钱，却难以提供让客户满意的服务。

在王玉臣看来，二手房中介费起码需要一定的指导价，不能任由一部分大的中介公司或联盟操控价格。“收费需要和其提供的产品或服务相匹配，也许，部分中介费的服务可能好一些，但是未必值那么高的中介费。”

工信部信息通信经济专家委员会委员、中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林亦表示，“中介费按比例征收，在过去是比较合理的，但随着房价的不断上升，中介提供的房源信息和对接服务价格有点过高，侧面说明当前房地产信息不对称的状况非常严重。”

在他看来，房产信息联网并公开很有必要，一方面促进信息对称性，提高信息透明度，另一方面促进中介竞争，防止信息垄断，调整中介费，促进中介向服务平台转型。“各地需要跟进规范房屋中介的收费行为，房产中介平台应该将收费比率长期稳定下来，做好品牌，而不是想着‘投机取巧’，趁房屋销售火爆的时候捞一把‘快钱’。”

事实上，早在2011年，北京市发展和改革委员会同市住建委曾联合下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，住宅成交总额在500万元及以下、500万元以上至2000万元及以下、2000万元以上至5000万元及以下、5000万元以上，住宅买卖经纪服务收费标准均下调0.5%，分别为成交总额的2%、1.5%、1%和0.5%。

此外，也有一些城市尝试在二手房交易过程中“去中介”。

2021年，杭州住房保障和房产管理局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”，上线了“个人自主挂牌房源”功能，房东们可以自行在平台上挂上自家房源，购房者也可以“绕开”中介，直接和房东面对面交易，为二手房交易提供了更多可能性。

但不管有没有中介参与，对消费者而言，“至少有一点需要明确，即跳单是违法行为，从道义上说也侵害了中介机构和人员的权益。”知名地产分析师严跃进表示。

王玉臣指出，目前的房产中介市场很需要加强监管，而且在必要的时候，还需要与反垄断相关的监管部门参与监管。