坐标北京

正在购买二手的您，以下内容是13年一线交易的精华，对于您来说肯定是有帮助，认真看完保证您再签约时不会踩坑，少走很多弯路。

合同的组成部分

签约合订本和签约备件，签约合订本分为以下几个部分：主合同，补充协议，居间服务合同和保障服务合同，除了保障服务合同以外其他3项是必须要有的，保障服务合同就是负责后续流程能全部办理完毕，其实没啥卵用，不要被合同的标题给蒙骗了，不要以为有了保障服务合同就能有保障，且保障服务合同是要另外收费的，一般是0.5%，zf也有明文规定可以不签署保障服务合同，也就是您能省去0.5%的中介费，北京市的二手房买卖合同基本是大同小异，我给大家一份最完整的合同进行讲解。所有合同都是基本内容，补充协议是大家商议出来的；重点在补充协议。

主合同

第一：双方信息，只需要核对信息是不是准确即可，有代理人的如何签约，请关注账号的其他文章，有专门的说明，如图

第二：房屋基本信息，如果有共有人的情况下一定要写上，共有人如何签字，能不能到场？需要什么文件在本账户的其他文章里有具体说明，如图：

第三：租赁情况，注意租赁日期一定写清楚，押金多少，租金多少，以及租赁的分割点。重点：租户有没有签署放弃优先购买权的声明，后面有样本，如果没有签约且租户没有明确表示放弃优先购买权，即便是已经过户同等购买条件下也会判决给租户。

第四：成交价格、付款方式及资金划转方式，

第五：不动产登记

第六：户籍迁出，一定是在房屋所在地派出所户籍科查询之后的结果，不能口头承诺。

补充协议

定金：

分几笔支付可以商量，定金有上限无下限，上限是总房款的20%，通常情况下是总房款的5%左右。

可选自行支付可选监管支付，没有具体规定，是双方协商的结果。

解压

有抵押的房子，需要注意有几个抵押，分别是银行还是机构，还是个人，查询方式——北京通进行实名认证，人脸识别，同时还避免了不是业主本人的情况出现。一个常规的按揭抵押是可以购买的，如果需要买家的资金解除抵押，需要注意风险，通常会有担保公司介入，会产生担保费用，常理来说是卖家出的担保费用，实际操作中往往会转移到买家身上。有二抵的房子风险会增加很多，特别是机构的，即便是机构的一抵，最好是让卖家解除抵押之后再签约，否则会有查封的风险。签后查封不在任何机构的赔付范围内，所以需要重视，如果卖家资不抵债的情况出现，还可能拿不回已经支付的房款。

首付款

虽然合同中约定了首付款支付的方式有3种，只建议使用建委监管和银行监管，担保支付和自行支付最好不要使用，也不是绝对的，具体情况具体分析。

不动产转移登记

俗称：过户，贷款和缴税的时间节点可以按照条件写，但是过户时间必须是明确的时间，具体到年月日的，图中有具体说明，说白了中间怎么折腾都可以，但是到了约定过户时间一定要满足过户条件，并且完成过户手续。没有第二种写法，否则会有跟过的纠纷出现。

户口迁出

户口迁出一定明确迁出时间，重点要知道如何迁出，比如满五唯一的房子，出售了交易房屋以后，名下在北京没有房产，迁到那里去，是不是合规，现在北京有公户，但是原产权人是否符合公户迁入公户条件，迁入公户时效：4个月左右时间；如果判定无法迁出，风险就是户口会一直留在交易房屋中，即便是诉讼，最后判决也是户口保证金没收，不能强制迁出户口。户口保证金一般在总房款5%以内，没有明确规定，实在担心户口情况，可以增加户口保证金额度来降低自己的损失。

物业交割

物业交割：俗称交房，交接水电燃气物业供暖和房屋基础设施等情况。老房子需要注意物业和供暖，特别是原房主说没有物业费的情况，往往是从来没有交过物业费不等于没有物业费，在预留保证金时需要增加一些。交接是让原业主把最近的一次所有交费记录留存好了，方便查询，最好是工作日进行交接，相关部门都是工作状态，方便查询。

税费承担

一定明确好谁来承担税费，最好是把具体税费金额写进合同，方便以后追责。税费的状态是在缴税时的状态，不是签约时的状态。

违约责任

合同里全部的违约责任都是法律定义的，不再过多赘述。

居间服务合同

两项内容：中介方的义务和缴纳费用，关于中介费的相关说明在本账号的其他文章有具体说明，可以到主页去看。内容改不了，只能是更改中介费金额。

备件

备件是合同的重要组成部分，如果缺少相关备件，合同有可能无效或者纠纷，重要备件如下：

配偶（共有权人出售证明）适用场景，出卖人已婚，无论房本上有没有配偶的名字，无论是否婚前财产都需要签署（除非做了婚前财产公证），且必须是配偶本人签署，且要在三方的见证下签署否则可能无效或者纠纷。

承租人放弃优先购买权声明

永居声明

必须是产权人亲笔填写，如果有永居权存在，只能拿到产权拿不到房子。

户口迁出确认书

在户口迁出以后且新产权人查询完毕以后都认可的情况下适用

物业交割确认书

签约时适用，约定物业交割费用结清方式

物业查验交接单

在交房当时适用

数据模板

现在是信息化时代，都是电子转账，也有凭据，小编认为还有一个纸质版的收据稳妥

购房资格声明

保护买方的利益

授权委托书模板，全北京适用

继承声明

虽然有这个文件，但是我不建议使用，出现这个文件的场景是在没有办理完毕继承，产权不清晰的状态下进行的，即便是后期可以追责，但是损失是自己的。没有办理完毕继承的房子不建议签约，

以上是签约的所有的文书（产权人为个人），比小编文书再复杂的二手房交易，不建议大家签约了。（公司产权除外）

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