以案说“典”

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第二章 所有权

第四节 业主的建筑物区分所有权（下）

三 共有部分(专有空间之外部分有业主共有)

法言俗语

业主对专有部分以外的共有部分既享有权利又承担义务。这一权利义务包括两部分内容：一是业主对共有部分享有共有权；二是业主对共有部分享利。

业主对共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据《民法典》物权编及相关法律、法规和管理规约的规定。例如，《民法典》第283条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据相关法律、法规以及管理规约的规定。例如，依据《民法典》第286条的规定，业主对共有部分承担的义务有，不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。又如，《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有权，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利。业主之间基于建筑的构造、权利归属和行使上的不可分离而形成共同关系，具有共同关系的业主形成一个团体，单个业主作为团体组织的一员，享有共同管理的权利，承担共同管理的义务。由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由不履行义务。对此，法律明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。

业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此法律规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

共有部分是连接各专有部分的纽带，如果没有共有部分，专有部分的使用功能可能无法实现。对于生活在同一幢建筑物内的业主，共有部分的存在使得他们成为一个利益共同体。随着对居住品质的要求不断提高，建筑物内共有部分的范围越来越大，功能越来越多。那么，究竟建筑物或者建筑区划内的哪些部分属于共有部分呢？根据《民法典》和最高人民法院的司法解释，共有部分可以分为法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。

法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，被称为法定共有部分。从《民法典》的规定来看，下列部分属于法定共有部分：（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。也就是说，城镇公共道路不属于业主共有，而属于国家所有。只有城镇公共道路之外的道路，才属于业主共有。（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。其他公共场所包括哪些呢？一般认为，其标准是，这些公共场所不属于任何单个业主所有，也不属于开发商所有。这些公共场所包括小区免费健身的地方、公共休息场所，如有的小区有露天喷泉，不用时小区居民可以到此休息，该地方就属于这里讲的“其他公共场所”。走廊、建筑物的大堂等也属于公共场所。同样，属于共有部分的公用设施的标准也是，不属于任何单个业主所有，也不属于开发商所有。例如，免费的健身设施、绿化设施、路灯等。（4）物业服务用房属于业主共有。法律明确了物业服务用房的归属，那么任何人都得遵守，开发商也不例外。（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（6）电梯、屋顶、外墙、无障碍设施属于业主共有。除了法律、法规明确规定的共有部分以外，建筑物的有些部分从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。包括：建筑物的基础、承重结构等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，除法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等就属于约定共有部分。这里的约定并非开发商与业主之间真的通过协商进行了约定，而是在法律上视为“约定”，是一种概括性的排除法式的规范。满足下列两个条件的应当视为“约定”共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。“不属于业主专业部分”容易理解。例如，对于窗前绿地，按照本书前面的介绍，符合专有部分的组成部分的条件的，就应当认定为属于业主的专有部分，而不属于共有部分。“不属于市政公用部分”，主要指的是城镇公共道路和城镇公共绿地不属于共有部分。既然属于市政“公用”部分，当然就不归小区业主共有。不属于“其他权利人所有”，指的是如果小区内的建筑物或者设施有明确的权利人，如小区内装的公用电话设施，其所有权属于电信公司，当然就不属于共有部分。

小区车位、车库的归属，是在理论上和实务中都是会引发热议的问题，居民对这一问题的关注度较高，为此法律对小区内车位、车库的归属问题，进行了专门规定。《民法典》第275条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

住宅小区建筑区划内的车位、车库存在很多形态，目前常见的主要有规划用于停放汽车的独立车库、地面停车位和地下车库停车位，以及占用业主共有的道路或者其他场地的车位。规划用于停放汽车的独立车库一般具有构造上的独立性，以固定的墙壁作为隔断，出入口安装有移动门，结构上完全与建筑物其他部分相独立；具有利用上的独立性，供特定业主使用，设有独立的大门供车辆进出，内部的设备仅供车库专门使用；具有法律上的独立性，可进行权属登记，取得权属证书。符合专有部分的特征。规划用于停放汽车的地面停车位和地下车库停车位，虽然通常不像独立车库以固定的墙壁作为隔断，但是在地面画有四条线隔离出一个立体空间，此空间与周围其他空间可以相区分。可见，地面停车位和地下车库停车位具有构造上的、利用上的独立性，符合专有部分的特征，属于区分所有建筑物的专有部分。

规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由建设单位与业主以书面合同方式约定，通过出售、附赠或者出租等方式确定车位、车库的归属。对于占用业主共有的道路或者其他场地的车位，因建筑区划内道路或者其他场地的土地使用权对全体业主共有，利用这些场地建设的车位理所当然应当归全体业主共同所有。

对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足的问题，《民法典》针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”最高人民法院对“应当首先满足业主的需要”进行解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合有关“应当首先满足业主的需要”的规定；配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

《民法典》条文

第二百七十三条

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第二百八十一条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

以案释法

陈某某与林某均系正元公司开发住宅小区的业主，两人购买车位相邻。陈某某购买地下一层第20 号车位，总价18 万元，建筑面积57.54平方米，其中使用面积12.5平方米，公摊面积45.04平方米。陈某某取得20 号车位的产权证，产权证载明20 号车位的建筑面积为57.54平方米，所附平面图记载车位宽2.5米、长5 米。林某购买地下一层第21 号车位，总价28 万元，建筑面积57.54平方米，其中使用面积45.04平方米，公摊面积12.5平方米。林某取得21 号车位的产权证，载明车位建筑面积57.54平方米，所附平面图记载车位宽2.5米、长5 米。20 号、21号车位紧邻，位于两根立柱之间，立柱之间总宽6.54米，有黄线划分为大小两个车位。面向车位方向，左侧为20 号车位，右侧为21号车位，车位分界线明显偏向左侧立柱。陈某某以林某以及正元公司擅自占用其车位，将分界线划至其车位内，妨碍了其对车位的正常使用为由，向法院提起诉讼，请求：二被告立即排除妨碍，将位于地下一层第20 号车位与第21号车位的分界线恢复至两柱之间的中间线。法院经审理认为：根据正元公司的自认及林某、陈某某所出示的所有权证书，以及法院现场勘验结论，应认定在20 号车位与21 号车位之间存在约10平方米的共有部分，依法属全体业主共有。基于正元公司与林某所签订的车位买卖合同，正元公司系将该共有部分出售给林某，该行为依法属于应由业主共同决定的事项，现无证据证明该行为得到业主的表决通过，故该公共部分不因正元公司的出售而认定林某对此共有部分独享占有使用权。林某与陈某某作为业主，均享有共有之权利，即双方均可依法合理使用。因该共有部分位于林某所有的21 号车位与陈某某所有的20号车位之间，非其他车辆必经之通道，且无法达到林某与陈某某所有的车位面积标准，其他业主均难以长期持续使用该共有部分，仅林某与陈某某方可频密使用该共有部分，故双方对该共有部分享有平等合法使用之权利。将林某与陈某某各自所有的21 号和20车位之分界线移至两立柱之中间线位置并无不当，该分界线并非确定林某与陈某某专有物权之依据，而是保障双方合理、规范、平等行使共有物权之标准。至于林某与正元公司关于陈某某不具有诉讼主体资格的主张，因该共有部分与陈某某相连，影响陈某某对共有部分的合理使用，其当属权利人可依法提起诉讼。因正元公司的出售行为和林某的占有行为均构成对陈某某共有权利之侵犯，故判决正元公司与林某共同承担排除妨碍之责任。

开发商擅自更改了规划车位的界线，侵占了公共部分的面积，将公共部分作为专有部分出售给业主，属于无权处分，不能发生物权变动的效果。小区内公共部分，业主可以合理利用，但不可独占，不可妨碍其他业主正常使用。案件中位于两个车位中间的公共部分面积较小，除了涉案两位业主之外，一般不存在其他业主使用的空间可能性，为此，法院判决该部分空间由两位业主共同使用。从陈某某的角度来讲，其对20号车位的所有权并不局限于对12.5平方米专有部分所有权，还包括对10平方米的公共部分进行合理使用的权利。该权利是建筑物区分所有权不可分割的一部分，依法受到《物权法》的保护。正元公司擅自将该公共部分划入21号车位的范围，显然侵害了陈某某对该公共部分合理使用的权利，陈某某依法有权请求林某、正元公司排除妨碍。（类似生活实例，可参见案例：陈某某诉厦门源昌房地产开发有限公司、林某车位纠纷案，详见福建省厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1085号民事判决书）

法官说法

1 业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有权。由于共有部分的共有权人并非单一主体，而是一定范围内的业主群体，为了对共用部分的利用能够处于有序的状态，业主对共有部分的利用不能如同对各自专有部分的利用一样随心所欲。业主对共有部分的利用，应当符合法律、小区管理规约的规定及业主大会的决定。业主对共有部分享有共有权的内容主要包括对共有部分的使用权和收益权。业主对共有部分的使用应当秉持合理使用的原则，应当按照共有部分的本来性质及用途予以使用。业主在公共部分私自搭建行为，如搭建雨棚、观景台、封闭露台等，会对业主的公共利益造成损害，法律对此种行为予以禁止。业主作为共有权人享有的另一项基本权利是收益权，即业主可以依照管理规约或者共有份额，获得因共有部分所生利益。例如，将共有的外墙面、楼顶平台出租，所得租金应为全体业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。收益的分配有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

2 分担共有部分的维护费用是业主作为共有权人的一项基本义务。对于建筑物共有部分的管理、维护所产生的费用，业主应当分担。业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专门用于共有部分的维修、改造、更新。专项维修资金属于业主共有，关系着每个业主的切身利益。因此，法律规定维修资金的使用应当经业主共同决定。便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。

四 管理组织（共有部分有业主成立自治组织管理）

法言俗语

建筑物区分所有权人之间的关系极为密切，在形成建筑物区分所有关系时并不相识，在形成建筑物区分所有关系后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，虽可有效地解决所有权的归属问题，但不能很好地解决各区分所有权人有效管理其财产，尤其是共有财产的管理问题。最好的办法是在建筑物区分所有的情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织召开全体区分所有人会议，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事务，并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。

业主大会是业主的自治组织，是基于业主建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。每一个特定的物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会，且只能设立一个业主大会。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。业主委员会的权力基础源于该委员会所代表的业主们对物业拥有的所有权，它代表该物业的全体业主，对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据有关行政法规和国家政策规定，居住小区已交付使用并且入住率达到一定比例时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导和协助下产生业主委员会。业主委员会的产生，一般是通过召开业主大会的方式选举产生。业主委员会履行的职责主要有：（1 ）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4 ）监督管理规约的实施；（5 ）业主大会赋予的其他职责。

由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的甚至相差几年。因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定，对此，法律规定地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。

对区分所有建筑物管理包括对建筑物的保存、维护、改良、利用等，也包括对业主共同生活秩序的维持。不论是对建筑物本身的管理，还是对业主生活秩序的维护，都涉及全体业主的利益，应当依法组建自治组织进行管理，单个业主作为该自治组织的成员，通过参加会议、行使表决权的方式参与自治组织对建筑物的管理。这种基于共同关系所产生的，作为共同利益团体的成员所享有的权利，被称为成员权。业主的成员权是专有权、共有权之外，建筑物区分所有权的另一项基本构成要素。它表现了业主在共同关系事务上，如何表达意志，以及所表达的意志被团体意志吸收后如何得到执行的问题。

《民法典》第278条列举了业主有权共同决定事项的范围，同时也是业主有参与表决的事项。业主共同决定的事项涉及业主的共同利益，需要业主共同决定。法律规定的业主共同决定的事项包括以下几个方面：（1 ）制定和修改业主大会议事规则；（2 ）制定和修改管理规约；（3 ）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4 ）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5 ）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6 ）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（7 ）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（9 ）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2／3以上的业主且人数占比2／3以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积3／4以上的业主且参与表决人数3／4以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，通常反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定对业主应当具有约束力。业主大会、业主委员会主要对小区内公共部分如何利用、管理，业主的合法权益如何维护等事项作出决定。无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主都具有约束力。

对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。现实中，可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益。针对这一情形，《民法典》第280条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。

实践中，对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理；二是业主自行管理。故本条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

业主对建筑物及其附属设施自行管理，主要发生在只有一个业主或者业主人数较少的建筑区划。随着经济的发展、科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品，建筑物及其附属设施的科技含量也越来越高，管理的难度加大，业主自行管理较为困难，还是提倡选择专业化、市场化、社会化的物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理为好。通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主们是陆续迁入居住的，此时业主大会尚未成立，不能及时委托物业管理企业。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对建筑物及其附属设施进行管理。根据《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业管理合同，应当报房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理公司予以更换。

《民法典》第284条第2 款规定：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

根据《民法典》第284条的规定，业主可以选择物业服务企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主选好物业服务企业或者其他管理人后，应当签订物业管理合同，将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给选聘的物业服务企业或者其他管理人。因此，业主与物业服务企业或者其他管理人之间是一种合同关系。物业服务企业或者其他管理人应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

物业管理是否符合合同约定，涉及建筑区划内的建筑物及其附属设施能否正常有效地运转，建筑区划内的治安、环保、卫生、消防等许多方面，涉及每个业主的切身利益，关系着社会的和谐与安定，因此，在履行物业服务合同的过程中，物业服务企业或者其他管理人应当接受业主的监督。业主对物业服务企业或者其他管理人的监督可以采取不同形式，如对物业服务企业履行合同的情况提出批评、建议，查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理的各种档案材料，查询物业服务企业的收费情况等。业主对物业服务企业的监督有利于其更好地向业主提供服务，履行好合同规定的义务。

建筑物作为一个整体物是由彼此相对独立又相互毗连的各部分有机构成的，各部分归属于不同的业主所有，各位业主在行使专有部分的权利时，不可避免地会相互之间发生冲突。这种冲突的结果反过来又会危及业主对其专有部分的权利。例如，部分业主拒付物业管理费，导致物业服务企业无法按照约定对小区环境进行维护和修缮，从而损及其他业主的利益；个别业主对其专有部分进行不当装修、改造，破坏了建筑物的结构、承重部分，从而危及整个建筑物的安全，等等。因此，需要对业主权利的行使进行限制，各业主行使其专有权部分权利或者利用建筑物公共部分时，不得妨碍其他区分所有权人对他们专有部分的使用，更不得违反全体区分所有权人的共同利益。

《民法典》第286条第１款规定了业主的相关义务及责任。遵守法律、法规以及管理规约是居住于建筑区划内的业主应当履行的最基本的义务，业主的行为也应当符合节约资源、保护生态环境的要求。另外，对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

有些小区内的个别业主，不遵守法律、法规及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益。对此，《民法典》第286条第2～3款规定，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益行为的处理办法有以下几种：一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍，赔偿损失；二是业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

虽然在建筑物区分所有法律规范中，为了维护全体业主的公共利益，强调对业主个人权利的限制，但是与此同时业主的合法权益受法律保护，建设单位、物业服务企业或者其他管理人、其他业主均不得侵害业主的合法权益。业主的权利受到限制与合法权益受法律保护，二者并不冲突。业主的合法权益，包括业主对专有部分的所有权，以及对共有部分的共有权和共同管理的权利，业主依法享有的权利受法律保护，如果遭到侵害，业主可以要求侵害人承担民事责任。

《民法典》条文

第二百七十七条

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十条

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二百八十四条

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第二百八十五条

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第二百八十六条

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第二百八十七条

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

以案释法

陈某扬系某小区1 号楼1 单元26 楼2602号业主，许某丘系同一单元27 楼2701号业主。陈某扬的2602号房系顶楼，上为楼顶天台。许某丘的2701号房外有一走廊与该天台相通。许某丘与开发商签订的商品房买卖合同中约定，房外走廊相通的楼顶天台属于“单元专用平台”，并注明许某丘对该天台有使用权，许某丘有责任维护、保养天台。许某丘收楼后，将走廊及平台封闭并安装防盗门，独自占有、使用。许某丘在天台上搭建简易房屋一间，天台中央位置设有一水泥构架，周围种植花草、树木，在陈某扬卧室上方建鱼池一个，内设假山，并安装有水泵、供氧机。许某丘每日使用水泵及鱼池内假山跌宕流水声产生声音；树木花草招引飞虫蚂蚁，刮风下雨时天台上的枯枝败叶偶有随风飘入陈某扬家中。陈某扬不堪其扰，诉至法院，主张楼顶平台属于业主共有，许某丘无权占为己有，并且许某丘已持续堵塞公共通道严重侵害了包括陈某扬在内的其他业主的合法权益，请求法院判令许某丘立即停止侵权，包括停止持续封闭、独自霸占业主共有的楼顶天台及公共通道，停止在该露台种养树木和竹子及拆除水泥假山；许某丘将业主共有的楼顶天台恢复原状。法院经审理认为，2701号房产权证面积内不包含诉争天台，且天台属于建筑物的基本构造部分，不具备专有部分的构成要件，因此，诉争天台应属于建筑物的共用部分。虽然许某丘与开发商签订的合同中约定诉争天台为2701号房屋的专用平台，但该约定不能对抗依照法律规定其他业主在诉争天台所享有的合法权益。现许某丘对诉争天台独占使用及占有部分公用走廊面积，明显侵犯了包括陈某扬在内的其他业主的共有权，损害了他人的合法权益，故判令许某丘停止占有诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状，以达到消除妨碍其他业主正常使用的效果。

本案涉及业主能否独占天台、走廊等公共部分。法院的裁判意见为，天台、走廊设计的主要功能是作为整幢楼宇的消防使用，这种特殊功能决定了它是整幢楼宇的全体业主共同共有、共同使用，业主私自将天台设置为“私家花园”，从而独占使用及占有部分共用走廊的行为侵害了其他业主的共有权，其他业主可要求该业主将建筑物共用部分恢复原状。近年来，随着经济的发展，人们对居住要求的提高，房地产交易日益频繁。实践中，房地产开发商出售房屋时，有时会出现诸如“赠送露台、花园”等销售承诺，购买者往往只关注专有部分的权益，对共有部分或缺乏约定，或者忽略其存在，对所谓的赠送部分是否列入房屋产权面积缺乏足够的注意。因此，造成了共有部分和专有部分界线模糊，被开发商任意处置，造成大量纠纷。本案中，争议的焦点问题事实上就是物权中的建筑物区分所有权。许某丘作为该小区的业主之一有权对上述天台和走廊进行合理使用，但应是一般情况的正常使用，不能因自身的使用而排除、妨碍其他业主的正常使用，其对天台进行封闭，设置为“私家花园”，从而独占使用及占有部分共用走廊的行为，明显侵犯了包括陈某扬在内的其他业主的共有权，损害了他人的合法权益。为了恢复天台和走廊具备的公共消防等功能，法院判令许某丘停止占有诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状的处理结果是正确的。（类似生活实例，可参见案例：马某新诉洪某胜、李某业主共有权纠纷案，详见广东省佛山市中级人民法院（2009）佛中法民五终字第430号民事判决书。）

法官说法

1 物业管理具有广义与狭义之分。广义的物业管理，指为维持物业的物理功能，并充分发挥其社会的、经济的功能，而对之所为的一切管理活动。一般包括建筑物的保存、改良、利用、处分，以及对业主共同生活秩序的维持。狭义的物业管理，指由专门的机构和人员，依照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套设施设备和相关场地实施专业化养护、维修等管理，并向业主提供多方面的综合性服务，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。狭义的物业管理，指物业服务企业提供的专业化的物业服务。《物业管理条例》对物业管理的定义进行了规定，该条例第２条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”因此，《物业管理条例》中规定的物业管理属于狭义的物业管理。

2 从广义上理解物业管理的必要性。日常生活中存在对“物业”及“物业管理”的误解，对物业管理的广义理解有助于树立业主的主体地位，业主对物业的管理是第一顺位的管理，物业服务企业从业主处受让取得管理权。物业服务企业的职能是对物业实施服务和管理，物业服务企业的这一职能并非自己所固有的，而是从业主受让取得的，是物业服务服务企业通过与业主订立物业服务合同，基于业主的委托获得资格，并代表业主运用经济手段经营、进行服务管理物业。

3 物业管理企业找不准自己的位置，常““反客为主”，作为住宅小区的主人处分小区共有部分财产或侵占小区共有部分收益，不履行小区相关财务信息披露义务，业主对物业管理企业不满，但不知道通过何种方式行使权利。物业管理企业虽然被业主撤换，但仍然不退出小区的物业管理，损害业主权利，物业管理公司与业主之间的矛盾时常上升为群体性纠纷，成为影响社会安定的潜在因素。为维护业主权利，法律明确规定了业主行使物业管理权的方式及业主对物业服务企业的撤换权。

4 业主对物业服务企业或者其他管理人的更换权，主要是基于物业服务企业及其他管理人权能属性。物业管理企业作为服务机构，依照与业主签订的合同，对业主提供服务。按照合同法理论，当物业服务企业不全面履行合同义务，损害业主权利时，业主有权解除服务合同，更换物业管理企业。

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来源：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》 （人民法院出版社）

编辑：孙 佳

审核：傅德慧

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