房地产企业在预售环节会收到客户缴纳的房款，那么这些房款到底是订金、意向金、诚意金、认筹金还是定金呢？如何区分税收又如何处理呢？

一、定金

定金是指合同一方向另一方通过给付一定数额的货币作为债权的“担保”。

根据《合同法》规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

根据《担保法》规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

通过以上了解我们可以总结出定金的几个特点：

1、定金是一种担保行为，是为了担保合同的履行；

2、定金具有法律效力，一旦缴纳就要按照定金的规则来执行；

3、当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的“20%”，“超过部分”人民法院不予支持。

二、订金

目前我国现行法律中没有明确规定，这些与定金相比不具备担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担位违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%的比例限制。

通过对比我们可以看出，定金和订金，虽然只有一字之差，但是法律效果却是天壤之别。

三、意向金、诚意金、认筹金

意向金、诚意金、认筹金与订金的性质一样，只是叫法不同，不具有法律效力，是销售方的一种销售手段。合同不成立，全额返还交款人。

四、定金和订金（意向金、诚意金、认筹金）在税收上如何处理呢？

根据财税2016年36号附件2规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

故：房地产企开发企业收到购房的定金视同收到预收款，需要按照规定预缴增值税。

房地产企业收到订金，目前陕西省并无明确规定，可以参照河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）

七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

实务中一般房地产企业收到订金后，会给客户一周左右时间确认是否购房，不购房的退回订金，购房的将订金转为定金，预缴税款。

个人认为：房地产企业收到定金按照规定预缴税款。收到订金如果金额较小，比如1万元以下，时间周期较短，比如一周之内，可以暂计入其他应付款，待确认转为定金后预缴税款。如果金额较大，周期较长，即便为订金也应按照预收账款预缴税款。

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