最近，世界500强之一的恒大集团再度被推上风尖浪口，这家长期以“三高一低”模式运行的企业，目前正在为缓解现金流压力而奔走之中，甚至到了不得不出售旗下部分资产的地步。

不过，对黄埔街坊尤其是庙头村民来说，更关心的是其在本地的相关项目是否会受到影响。要知道，去年12月恒大才刚拿下庙头项目，改造尚处于初步阶段，一些村民也表达了对后续开发的担忧。

庙头村民的聊天记录

恒大出售部分资产，广州城投或加入庙头？

恒大的“三高一低”模式，即高负债、高杠杆、高周转和低成本，这在房地产行业中其实很常见，但各大房企被导向的结果却不仅相同——有的仍在坚挺，有的则得变卖资产谋求自救，早些年是泰禾、万达，现在是恒大。

据恒大集团8月10日公告，恒大将出售集团上市附属公司中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分权益，近期正在与若干家潜在意向企业洽谈，尚未确定或订立任何具体计划或正式协议。

业内有观点认为，恒大的债务风波很大程度上是造车危机的直接体现。据恒大方面发布的业绩预告披露，2021年上半年恒大汽车预计净亏损48亿元，去年同期为24.5亿元，亏损近乎翻倍，让人不禁感叹一声：“造车这块蛋糕没那么容易吃到！”

目前，市场上关于第三方企业入股恒大汽车、恒大物业的新闻不绝于耳，这些传闻中的企业既有万科之类的民企，也包括珠江投资、广州城投、越秀金控、华润、保利等国企。不过，咱黄埔区庙头旧改的合作商，在近期疑似已经出现了国企的身影。

众所周知，拿下庙头项目的房企并非只是恒大，而是恒大与同创盛悦组成的联合体，去年的官方公示曾表明：“确定(主)恒大地产集团韶关有限公司(成)广州悦嘉房地产开发有限公司为本项目的合作企业”。

图源/广州公共资源交易中心

我们先来看看第一家，恒大地产集团韶关有限公司在今年4月7日名称变更为“韶关市悫素房地产开发有限公司”（悫读què，吐槽一下这难懂的字眼儿[笑哭]），此后还有住所、章程等的变更。

图源/爱企查

不过，这些细节的变更当属企业内部调整的正常操作，值得注意的是另一家公司。

上文提到，共同参与庙头项目的还有广州悦嘉房地产开发有限公司，这家公司此前由同创盛悦旗下的广州盛行投资有限公司100%持股，但刚过去不久的7月30日，该公司全部股份被转让给广州城恒城市更新投资有限公司，与此同时法定代表人、董事（理事）、经理、监事等统统变更，可谓一波大换血。

图源/爱企查

同创盛悦是否还与庙头项目有所关联，目前暂不可知，但这家新加入的城市更新公司却有新的企业性质出现。透过股权关系图，我们可以发现广州城投在其中占有51%的股份，拥有绝对控股权，这是否意味着广州城投已加入到庙头旧改呢？

图源/爱企查

另一家股东公司用星号代替了全称，但相信各位街坊也能看出是哪家企业。实际上，早在去年11月下旬，广州城投就曾决定出资100亿元接盘恒大地产的战略投资，被业内称为“白衣骑士”。

虽然这些只是通过股权变更信息作出的猜测，但如果真的有国企加入庙头项目，估计后续的拆补和回迁建设也能更加顺利。

庙头规划大调整，开发建筑量翻近五倍

犹记得上个月，黄埔街坊间就有区属国企“支援”庙头旧改的小道消息流出，但截至目前仍是真假难辨，我们不能妄下定论。但总的来看，庙头改造的推进并无明显异象，前两天还公布了控规调整征询公示。

根据最新方案，庙头改造范围内总建筑量将由37.81万㎡调整至178.81万㎡，翻了近五倍，其中居住用地容积率为4.0-5.3，商业商务用地容积率为0.4-9.6。未来，这一片区规划的居住人口为3.65万，并新增1个60班完全中学、1个36班小学、1个30班小学、3个幼儿园。

实际上，参照区域建筑现状，本次调整更多地是针对用地性质的重新规划，相当于给整个项目定下具体指标。比如村镇企业用地变为二类居住用地、商业用地，村镇企业说白了就是周边工厂。

所以说，庙头项目的开发强度已大幅提高，不仅是旧村方面的改造，还涉及到旧厂的搬迁、更新，这也是老开发区周边改造项目的普遍状况。当然，这一切最终都指向恒大的投入，拆旧建新是对开发商实力最有效的考验。

根据2020年9月公布的建筑数据，庙头村符合一户一宅的村屋有1648栋，可计建基面积近10万㎡，村民住宅建筑量达532867.8813㎡。同时，按照黄埔区旧村三年改造行动计划，庙头村计划到2022年上半年清零，所剩时间并不宽裕。

今年3月庙头村正式开拆，据附近的街坊反映，目前的“庙头天天都拆”，北片拆卸速度很快，南片相对较慢，这倒也不甚奇怪，毕竟大部分的村屋都集中在南片，接下来才是攻坚期。

图源/黄埔生活汇街坊群

至于安置回迁房，庙头村的首期复建区在今年2月21日举行动工仪式，5月份还公布了回迁房户型。首期复建区选址于电厂东路及港前路交汇处，根据公众号庙头之家5月份公布的信息，彼时还在做土地平整，不知目前是否已进入楼栋建设阶段。其他已动工的还有城市更新展厅和老人安置区。

复建区地块，图源/庙头之家

今年6月初，庙头之家曾公布社区第一生产社的旧村改造签约进度已达80.25%，但并未披露其他经济社的签约进度。需要清楚的是，庙头社区下设共有14个经济社，户籍人口3730人。

而大家普遍关注的拆补方案也已公开，基本要点跟其他村差不多，按照“拆一补四层”的规则进行；弃产补偿分为放弃实物安置1.5万/㎡、放弃权益面积1.35万/㎡；临迁费为35元/㎡/月，首期一次性支付12个月……

图源/庙头之家

综合来看，庙头旧改总体上仍处于起步时期，现阶段最重要的是对已签约并交付房屋的村民按时发放补偿，保障村民合理权益，以及加快首期复建区的施工建设。

对开发商来说，旧改项目本就是机遇与风险共存，只有认真对待、保证基本投入，才能实现双赢局面。虽然庙头项目的推进还算顺利，但恒大近期的债务风波颇为引人注目，也难怪部分庙头街坊会担心后续进展了。

恒大出售旗下汽车、物业板块的部分权益，能否助企业渡过难关呢？对庙头项目又是否会产生影响？我们且静观其变。