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■本文作者：李佳欣 北京在明律师事务所

导读：承租人合法承租集体经营性建设用地性质的土地后，因建设行为原始取得地上新增合法建筑的所有权。当涉案集体土地被征收时，对地上房屋的补偿，承租人应当获得其享有所有权的建筑物部分的征收补偿。因存在土地租赁关系，地上房屋等建筑物的征收补偿，应当考虑房屋实际的建房人或出资人是谁，是否存在确认房屋权属的证明文件以及各方当事人对房屋拆迁补偿是否有相关约定，并以此作为确认补偿款归属的依据。而对于征收拆迁造成的停产停业损失、机器设备迁移费用的补偿，也应当依法予以保障。

【最高法裁判：集体土地征收，停产停业损失同样要补偿】

最高人民法院于2020年2月作出的（2019）最高法行再289号行政判决书已对集体土地上房屋征收停产停业损失的补偿予以确认。判决书中指出：

行政补偿是国家对行政主体的合法行政行为给行政相对人的合法权益造成损害所进行的给付救济……

国有土地上房屋征收时明确规定了停产停业损失，集体土地上房屋征收时是否需要补偿停产停业损失没有明确规定。

但《物权法》第四十二条明确规定了征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

故在征收集体土地上设施农业企业时，为充分合理保护被征收人的合法权益，应参照国有土地上房屋征收规定，将停产停业损失作为直接损失予以补偿。

实践中，停产停业损失费和搬迁费用、临时安置费用具有补偿实际使用人的性质。而房屋的实际使用者很可能是土地的承租人而非所有权人。

但因由拆迁方直接对承租人补偿，拆迁方无法核实土地所有权人即村集体与承租人之间协议的真实性、关联性等内容，恐后续会引发纠纷。

故此，根据《土地管理法》所规定的补偿安置原理，征地补偿款项仍然是补偿给土地所有权人和地上附着物、青苗的实际所有权人的。

如果出租人与承租人之间就补偿安置款项的分配无法达成一致意见的，应当按照村集体对承租人补偿的实际情况及租赁协议中双方对征收补偿费用的约定通过民事诉讼渠道解决。

需要指出的是，租赁农村集体土地建企业厂房若想获取补偿或者分得补偿利益，应当符合以下前提条件：

一是涉案租赁农村集体土地行为合法有效，租赁集体经营性建设用地的，要依据新修订《土地管理法》的规定经过村集体同意，并履行相应手续；

二是在集体土地上建造的企业厂房、仓库等建筑不存在违法用地、违反乡村规划等违法建设情形。对于违法建设的企业用房，原则上不予补偿，还会面临自然资源部门的查处甚至是拆除；

三是要在租赁合同中对征收拆迁补偿费用的分配等问题事先作出约定，约定明确具体将会对承租人一方的权益保障更为有利。

应该说，在上述条件中，最难做到的就是前两点。实践中，大量农村集体土地上的企业厂房都或多或少地涉嫌改变土地用途等违法用地情节，那么其补偿利益实现将会面临很大挑战。

在明律师最后要提示大家的是，在集体土地上建企业厂房所涉法律问题十分复杂，而法律风险点则十分众多。广大有意下乡投资创业的朋友要及时掌握2020年农村土地管理领域法规、政策的最新动向，在签约租赁前、征收拆迁启动之初等主要时间节点上及时咨询专业律师，才能确保自己在拆迁来临时获取公平、合理的补偿安置。

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