■本文作者：傅启祥 北京在明律师事务所

导读：近日，在明律师事务所的宋晓峰律师接待了一位来自江苏省Y县的李先生，李先生租赁的集体土地上的厂房面临拆迁，但是相关单位及房东并未对李先生进行合理补偿。那么，在面临房屋征收拆迁时，集体土地上厂房租赁人有权要求补偿吗？租赁人在征收过程中还有哪些需要注意的问题呢？本文就将为大家进行浅析。

租赁人首先需要明确租赁土地的性质以及房东主体。

例如，是耕地还是荒地或者是宅基地等集体建设用地？租赁合同是与农户签的还是和村委会签的？

1.如果是在耕地上建设的厂房，与农户、村委会签订的租赁协议，由于耕地的性质是不能用于建造房屋的，厂房本身就是违法的，所以通常来说租赁人很难主张自己的补偿。但是租赁合同尚未到期已经支付房租的租赁人可以根据相关民事法律以及租赁合同向房东主张返还租金；

2.如果是合法厂房，与村委会通过村民大会签订的租赁合同，一般来说是可以获得相应的补偿的，补偿主要包括以下几部分：

（1）不可搬迁的大型机械、生产线等设施的补偿。这部分补偿对厂房来说应当是至关重要的，生产线及大型机械可以说是一个厂房的灵魂，而大部分机械都是难以搬迁或者搬迁后无法二次利用的，这部分的补偿通常占整体补偿的很大一部分，租赁人应当积极主张；

（2）搬迁费。厂房设施多，搬迁的难度大，补偿方通常会根据搬迁的难度及所需要的费用等确定一笔搬迁费的补偿，通常厂房的搬迁费也是一笔较大的补偿费用；

（3）如果厂房是自建的，那么关于建设厂房的补偿、装饰装修的补偿等也是可以视情况主张的。厂房通常会按照面积进行补偿，根据建设厂房所用的建材和结构不同，补偿的标准也不相同，装饰装修的补偿就是指针对厂房所作的装潢花出的费用；

（4）租赁人如果持有合法的营业执照和纳税凭证，在厂房被征收时应当有获取停产停业损失补偿的权利。关于这部分权利，需要注意营业执照中的经营地和被征收厂房是否相同、是否持续经营，也就是说如果营业执照中的地址和被征收厂房地址不符或者被征收时厂子已经停止生产经营的话，是很难获取这部分补偿的。

要讨论租赁的厂房能否获取拆迁补偿的问题，厂房本身的合法性始终是一道很难迈过去的坎儿。即如果厂房如前所述建在耕地甚至是永久基本农田上，或者虽然建在集体建设用地上但却严重违反乡村庄规划，存在未经审批擅自改建、扩建等情形，厂房本身将被认定为违建拆除从而不予补偿，那么作为承租人想要主张补偿也就很难实现了。

在明律师在此要提醒各位，当租赁土地上的厂房面临征收纠纷时，千万不要先入为主地认定自己只是租赁人而无法获得任何补偿，或者认为自己一定能够获得怎样怎样的补偿，而应该就具体问题具体分析。对于合法的权利我们应当尽力争取，不能无故放弃。

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