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■本文作者： 韩海祥 北京在明律师事务所律师

导读：所谓“以租代征”，通常是指通过租用农村集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，扰乱建设用地管理秩序的用地行为。其实质是规避法定的农用地转用、土地征收审批手续，擅自在计划之外扩大建设用地规模，逃避缴纳有关土地税费、逃避履行耕地占补平衡义务的典型的违法用地行为。那么，“以租代征”在实践中究竟都有哪些表现呢？广大农民朋友又该如何及时发现并维护自己的土地权益呢？

【禁止“以租代征”的法律依据】

《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

从上述规定中可知，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设可使用本集体经济组织的土地以外，其他任何形式使用农民集体土地进行非农业建设的行为均属于违法用地。

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

从上述规定中可知，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的情形外，任何单位和个人不得通过受让、租用等方式违法使用农民集体土地用于各类非农业建设。

《农村土地承包法》第十七条第一款：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设……”

此外，国土资源部发布的系列文件：《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》《关于加强土地调控有关问题的通知》等均禁止“以租代征”行为。

【“以租代征”的6大表现形式】

虽然有以上法律法规和规范性文件的禁止性规定，但近些年来，“以租代征”现象大有愈演愈烈之势，严重扰乱了国家正常的用地计划、用地秩序，损害了被用地农民的合法权益。实践中，“以租代征”常见的、主要的表现形式有以下几种：

1.用地单位或个人直接与村委会签订合同（协议）租用土地

用地单位或个人通过对村委会开展“活动”，直接与村委会签订合同（协议），租用集体土地用于非农业建设。比如，房地产开发商将租用的集体土地用于开发房地产项目。

这种方式是“以租代征”最为常见的表现形式，之所以大量出现这种违法用地行为，主要原因在于：用地单位通过“以租代征”可以规避复杂的用地审批手续，免于缴纳耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等多项土地税费，降低土地使用成本，而村委会也能从中获得可观的“收入”。

2.地方政府直接租用农村集体土地

一些地方政府为了摆脱建设用地指标限制，一些政府官员为了自身升迁，往往以政府或者政府部门的名义租用农村集体土地，大搞“造城运动”“政绩工程”“形象工程”，从名面上看虽是政府行为，但仍改变不了这种用地行为的违法性。

3.地方政府转租农村集体土地。

某些地方政府在租用农村集体土地后，又转租给其他用地单位或个人使用。这种行为也是违法用地行为。

4.地方政府充当中间人、担保人促成租用农村集体土地。

有些地方政府为了追求经济上的片面发展，利用人民群众对政府的信任，为用地单位或个人充当中间人、担保人，促成用地单位或个人违法使用农村集体土地发展非农业建设，这不仅严重有损政府的公信力和权威性，也属于性质恶劣的违法行为。

5.村民自行出租所承包的承包地

一些村民为了获取租金，谋求个人私利，明知用地单位或个人租用土地用于非农业建设，仍将自家承包地擅自予以出租，这种行为不但违法，而且存在财、地两失的风险。实践中常见的“大棚房”违建出租即属于这类情形。出租、承租双方均属于知法犯法，其合法权益都无从得到法律的保障。

6.村委会租用村民的承包地搞非农建设

村委会虽然是农村基层群众性自治组织，有一定的自治权力，但是其使用土地进行非农业建设，也必须符合土地利用规划，使用农用地的，也要有农用地转用审批手续。其租用村民承包地进行非农业建设，同样违反土地用途管制规定和土地利用政策。简言之，不能认为村支书“点过头”，用地行为就一定是合法的。

在明律师最后想提示大家的是，以上6种“以租代征”的行为，虽然表现形式上有所不同，但都属于规避农用地转用、土地征收等正当法律程序的违法用地行为。农民朋友一定要警惕起来，避免上当受骗，财、地两失。一旦发现此类情形可直接向当地自然资源部门进行举报，要求其对违法用地行为依法查处。若其怠于履行法定职责，则可以进一步通过行政诉讼的渠道实施救济。

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