划拨土地使用权的出租，必须依法定程序履行报批手续后才能进行，如果没有经过批准，擅自的出租行为，将不受法律保护。《土地管理法》规定，国有土地和集体土地可以依法转让，《城镇国有土地使用权出让和暂行条例》规定，用地单位或个人以有偿出让方式取得土地使用权可以转让、出租、抵押。但是对于以划拨方式取得的土地使用权的出租、抵押、出让问题，法律规定了严格的限制条件。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，领有国有土地使用证具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”上述规定表明，划拨土地使用权转让、出租、抵押必须经过国有土地有偿出让的转换，未补办土地使用权出让手续、交纳土地出让金，不得转让、出租、抵押。

由此可见，在以划拨土地使用权为交易对象的经济活动中，对于交易双方来说，必须了解土地性质和用途，掌握土地使用权出让、转让、出租抵押的法律要求。

文丨王绍伟律师 房地产业务部

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