(十一)有没有资格和开发商签回迁协议，谁来核实？

是不是农民房的产权人，谁说了算？

深圳很多城中村的农民房没有办房产证，那谁是这些历史违建的真正权利人，他有没有资格和开发商签回迁协议，谁来核实？

当然是区更新局。但区更新局看谁的意见？

三个机构：区规划土地监察机构、街道办和村股份公司，也就是这三个机构说房子是谁的，区更新局就核实确认是谁的，谁就有权和开发商签订搬迁补偿协议。

所以，这些农民房的权利人是谁，开发商到底该把房子回迁给谁，还得首先看村股份公司他老人家的意见。

(十二)签了回迁协议，还能卖房吗？

签了回迁协议，还能卖房吗？

你可能说，只是签了回迁协议，又没办过户，我想卖房就可以卖房，哪怕房产证交给开发商了，补办一个不就行了？

然而，《深圳经济特区城市更新条例》实施后就不行了，因为回迁协议，也就是搬迁补偿协议签订后，和二手房买卖一样，可以办理预告登记。

这预告登记，就相当于订婚，你就不能随便再“嫁人”了。

不一样的是，订婚没登记，预告登记则是有登记，小业主再想将已经签了搬迁补偿协议的房子过户，或者抵押给别人，都办不了，除非开发商同意。

所以在以后，聪明的开发商都会在签订搬迁协议后，马上去办预告登记，把这套房子给牢牢锁住。

(十三)小区要拆迁，房子是不是不能转让了？

有人说，我们小区要拆迁，房子是不是就不能买卖，哪怕卖了也过不了户？

非也。

如果你的房子已经和开发商签了搬迁协议，而且办了预告登记，当然卖不了了。

但是如果没有和开发商签协议，而且有房产证，你是可以直接卖房并办理过户。

不过有一个例外，如果小区100%签约，实施主体确认，那就过不了户了，因为这时候区更新局就可以通知不动产登记中心，小区全部物业的产权全部冻结，什么过户抵押、变更手续，统统不准办。你了解了吗？

(十四)旧住宅区更新如何选开发商？

选开发商就像找对象，不是你想选就能选，时间上不能早，步骤不能省。

首先，时间上，要等待区政府在更新单元规划批准之后，才能选开发商，否则就是“早恋”了。

其次，步骤上要分三步走：

1、政府定方案。区政府组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案。

2、双95同意。这个方案要经专有部分面积和业主人数都要超过百分之九十五的比例通过。

3、有开发资质。选择的开发商至少有一个基本门槛即具有开发资质，哪怕是暂定资质。

从这点看，旧住宅区选择开发商，更像“公开招亲”，要过政府关、业主关，还要自身硬，才有可能“对上眼”。

(十五)城市更新最低拆赔标准是多少？

如果选择产权置换，小业主能获得多少赔偿，深圳经济特区更新条例确定了最低的补偿标准——套内面积不少于1：1，如果按照建筑面积，大约是1：1.2左右。

那有城中村的业主就不高兴了，为什么我的房子只按照1：1，甚至1：0.9的比例回迁给我？

注意的是，这里的最低标准仅指商品住宅也就是红本住宅。而其它违建房，绿本房等等的拆赔比例，由开发商和小业主参照房屋征收规定协商确定。

所以，红本和绿本或者没本，可以有不同的标准，毕竟购买成本也是高低不等。

(十六)回迁新房面积有误差怎么办？

城市更新中，回迁的新房面积有误差怎么办？要多退少补吗？

不是。

我们知道购买商品房会约定一个3%的正常误差，误差内的面积，多交钱了开发商要退，少交钱购房者要补。

而回迁房则不同。

面积少了怎么办？它压根面积就不让少。

面积多了呢？咱回迁业主全部家底就这套房了也没钱补啊——那就不用补。

只要超出面积误差在3%以内，都不用补。

如果你是业主，你可以回迁100平米，只希望开发商手一抖，给你的回迁房多建个三五平米。那么其中三平米相当于白送，也值好几十万啊。

(十七)更新项目哪三类房屋可以强制征收？

很多人知道，深圳经济特区城市更新条例创设了一项解决“钉子户”拆迁难问题的尚方宝剑——强制征收。

但是，你知道吗，不是所有的房屋都可以强制征收。

哪些可以强制征收呢？

只限三类房屋：1、旧住宅区物业，2、城中村合法住宅，3、城中村住宅类历史违建。

其中都有一个核心词——住宅。

但也不表示绝对是住宅，比如旧住宅区的没签约的房屋，即使不是住宅用途，也可以强征。而城中村则仅限住宅类房屋可以强征。

另外，旧住宅区和城中村的95%比例不同。

旧住宅区强征前提是达到双95，面积和人数都达到95%，而城中村只要单95，即人数达到95%就可以了。你也赶紧看看，你们家的房子“有资格”被强制征收吗？

(十八)“钉子户”的房屋被行政征收经过哪几步

你想知道，一个“钉子户”的房屋是如何被强制征收的吗？其中要经过哪些程序？

简单点说，经过三步曲：调解、征收、执行。

以旧住宅区的房子为例，只要达到单95，也就是95%的业主，或者占面积95%的业主都签约了，假如你还不肯签，只是假如，那就陷入搬迁困境，可以进入第一环节：行政调解，区政府帮你调解。

如果调解不成，而且小区签约率达成双95，区政府就可以强制征收，作出征收决定，进入第二环节。

当然，你也可以提起行政复议或诉讼，进入司法程序。如果你不复议也不诉讼，并且不履行征收义务，那就进入第三个环节——区政府申请法院强制执行。

到时你这套房子被政府征收，就由相关部门取代你，直接和开发商签搬迁补偿协议，你同意不同意都没关系了。你觉得这种做法好吗？

(十九)更新项目什么时候可以拆除房屋？先拆除房屋还是先注销房产证？

根据深圳经济特区城市更新条例，不要签一户拆一户，而是全部签约，确认了实施主体之后才有可能拆除房屋。

不过拆除也有个程序，有三步：先监管，再拆除，后注销。

也就是区城市更新部门与实施主体先签订项目实施监管协议，再拆除房屋，最后才注销不动产权属证书。

这也好理解，对房子先物理消失，再权利消灭，相当于先“火化”再注销户口。当然，真正拆除前，还是要先到住建部门办个施工备案。

(二十)旧更新项目遇“钉子户”，也能强制征收吗？

以前立项的更新项目房屋也可以强制征收吗？

可以。

你可能觉得奇怪，不是说“法不溯及既往”，不能拿本朝的剑，斩前朝的官？法律仅仅适用于将来吗？新法不管旧事吗？

但是也有例外。

因为《深圳经济特区城市更新条例》虽然今年3月才实施，但其中也规定，在条例实施之前已经立项的旧住宅区和城中村拆除重建类更新项目，也可以按照“新法”的规定，适用行政征收，也就是说老项目也可以用新办法，也可能拿“本朝的剑”，“斩前朝”的所谓“钉子户”。

或许，那些十年“签不动”的旧改项目，说不定老树发新芽，出现一线生机哦！

(二十一)回迁房办证要交税吗？

回迁房如果办房产证要交税吗？

基本不用。

如果你买一手商品房，办证时要缴纳的最大的一笔税费就是购房款1%-3%不等的契税，如果回迁房办证怎么缴税呢？

恭喜你，这笔契税，国家依法免征。

但是，只是回迁面积内的予以免征，如果你要增购十平八平面积，增购部分的契税还是要交的。

当然，这也好理解，你能赠购商品房，国家就不担心你交不起契税了。

（注：本文部分图文引用自深圳住建局PPT）