商品房买卖合同内容及合同无效情景

在购买商品房时需要签订相关的商品房买卖合同，但只有合法的合同才能受到法律的保护，才能依法实现自己的目的。那么商品房买卖合同是什么？其中有什么内容？在此篇中付璐律师就相关方面进行解读。

商品房买卖合同概述

　　商品房买卖合同是指出卖人向买受人转让在建或已建商品房所有权及相关权利，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同是不动产买卖合同的最主要类型。商品房买卖合同有什么特征，首先是标的物在法律上呈现出复杂的形态。付璐律师表示，交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。

标的物所有权的转移以登记为成立条件，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。而针对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。对此付璐律师需要强调的是，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。但由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，因此在房地产买卖合同中，国家对房地产行政监管相对较为严格。

商品房买卖合同的内容

　　通常情况下，商品房买卖合同的主要内容包括当事人、标的物及其数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。商品房的出卖人一般是房地产开发企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及联系方式等基本情况。对于这一点付璐律师表示，买受人会同样予以注明。如为自然人，则应注明其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。

商品房基本状况中首先要注明出卖人出售房屋的法律依据，包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准证书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房，还应明确其预售许可证号。其次付璐律师在这里需要强调的是，买卖合同内容中要注明商品房的基本情况，包括具体位置、楼层、朝向、建筑面积及套内建筑面积等。其他装修、装饰等可由当事人自由约定。

　　商品房的价款包括单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价，不论商品房实际面积与约定是否存在误差，均不对其价格进行调整。单价是按商品房面积计价，可分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价和依使用面积计价进行支付。按揭付款方，应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式，例如一次性付款或分期付款方式，则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。

针对于商品房交付使用方式及条件需明确商品房的交付时间与程序，通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付，买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。对此付璐律师强调，合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定，主要为商品房应具备必要的验收文件。　

　　由于商品房的正常使用有赖于各种公共配套条件的完善，因此合同对公共配套设施设备条款应当予以明确约定。当事人可对房屋面积的差异作出约定，当事人没有约定的，依照最高人民法院的司法解释确定。对此付璐律师表示，由于我国不动产物权的变动以登记为要件，因此在商品房交付使用后应办理将房屋所有权及相应的土地使用权转移到买受人名下的登记手续，合同对产权登记的约定应作明确约定。

商品房买卖合同无效情形

出卖人主体不当导致的合同无效包括两种情况，首先是出卖人不具备开发主体资格，或是出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，对于这一点付璐律师表示换句话说，就是没有房地产开发经营的经营范围。而针对后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资格。

买受人主体不当也会导致合同无效，这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径。首先可以是出卖人将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。对此付璐律师需要强调的是，这种情况下开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者。

由施工单位垫资施工到可以预售的条件，然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款。如开发商不能支付施工单位工程款，施工单位可以对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损失的还是购房者。对此付璐律师表示，最高法院司法解释已经明确规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者可以请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿。

以上就是关于“商品房买卖合同内容及合同无效情景”的解读，在法律上，商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和。对此付璐律师需要强调的是，商品房买卖合同、补充协议的内容很多且需要注意其中的相关权利义务，如果发生商品房买卖合同签订后的补充协议内容纠纷，可以积极通过法律手段维护自身合法权益。