房价上涨了，民众的反对声音很大，因为觉得买不起；但是如果房价下跌了，民众的质疑声也不小，因为觉得买亏了。这是我们宏观楼市调控的强力干涉下的一个暂时现象而已，未来随着投机炒作资金的挤出，真实的楼价慢慢就会出现，而且在2022年会加速出现。

我国房地产市场的全国三大城市梯队，有着不同的特点

我国的城市众多，房地产市场情况也比较复杂，但是从过去的历史发展总结，也可以基本预测出未来的走向，总体上全国城市分为三个梯队，未来发展有着不同的特征：

1.第一梯队：全国一线城市和区域中心热点城市，主要特征就是一般城市楼市都是存在着限购措施和限贷措施，价格过去和未来一段时间内，地区楼市的价格上涨的弹性很大，就是价格上涨的空间比较大，但是楼市下跌的刚性很强，就是中短期价格下跌的空间比较小。调控措施稍微放松一点，有可能价格就会向上调，是楼市价格检测重点区域。

2.第二梯队：一般无限购的一些二三线城市，主要特征就是人口基数还是不小的，楼市价格基本上反映了供需关系的博弈。但是楼市信心容易动摇，如果有利空消息，比较容易受到价格下跌的冲击。前期城市房地产供应量比较大，其中存在着部分价格泡沫。

3.第三梯队：人口持续流出的一些四五线城市和较多数量的县城，主要特征就是人口增量有限或者负增长，但是楼市供应量比较大，供需关系倒挂，未来有可能出现价格持续下跌的可能。

为何有些城市会出“限跌令”？平稳的经济可以给出消除金融风险

因为我国的楼市发展，是市场经济和行政调控综合而成的一个博弈市场，有时候只要购买信心下降了，就容易引发叠加的价格下跌风险，所以在目前整体房地产市场不太景气的大背景下，特别容易引发第二梯队和第三梯队的价格下降风险，此时大家看到有很多城市发布房价的限跌令，到目前为止，有着21个城市，其实也不足为怪了。

但是对于管理部门来说，还是很担心民众房价信心的下降容易引发其他相关方面的风险，最终影响了经济的稳定性。而经济的平稳化是保障经济增长的最好稳定剂，可以让各种大宗资产的价格既不能快速大涨，也不能快速下跌，不容易出现发展中的风险。楼市作为与民众最为相关的大宗资产，其实最容易引发投资者的信心情绪，以及引发对于金融稳定和经济稳定的担忧。

今年全球货币供应宽松，导致大量游资窜来窜去，特别容易引发大宗原材料商品的快速上涨快速下跌，但是这种经济现象对于经济的平稳造成了极大挑战。年底生活物资类商品价格浮动，让经济管控饱受压力，此时对于保持房价稳定的期望，那就更强了。

有些城市的房价有着向下走的需求，要去消化饱和的市场，降价是最好的促销工具。但是对于本地政府来说，房价的快速下跌，可能会引发本地房地产市场价格溃败，后续会引发新一轮的金融呆账坏账的上升，以及当地房地产公司的流动性危机。这样限跌令就产生了。

2022年全国房价预判，支持经济增长大局，房地产回归实体经济

根据刚公布的11月份全国70个主要城市楼价统计，其中全国一线城市和热点城市楼价稍微有所上升，而更多的城市楼下稍微有点下降。我国楼市的“因城施策”已经效果明显，调控收到了不错的效果，从而可以预测出2022年度楼价的变化路径。

1.第一梯队的城市楼市仍然保持强调控态势，虽然可能短期抑制刚需，但是保持价格稳定，服务于整体经济增长。主要目标就是防止过快的房价上升，以及防止游资窜入扰乱楼市。“房住不炒”还是主要的调控目标。限购限贷措施仍然会坚决执行，不会放松，对于一些刚性需求会造成延迟需求实现。

2.第二梯队的城市楼市可能出现价格分化，他们一般都不限购，所以市场调节措施要发挥作用来。有些城市调控措施不会出，只需要密切关注楼市的变化，让市场去调节需求和价格的变化。但是有的城市可能会出一些鼓励买房的措施，积极盘活现有存量房产，为经济发展做出贡献。

3.第三梯队的城市楼市可能会略微下跌，但是会在各种形式的限跌令措施下，保持小幅的下跌。但是要防范各种潜在的房价下跌的路子，例如主管部门不让交易价格低于某一限度，那么有可能过去的各种税费是由买家承担，未来可能都由卖家来承担，做出了楼价的变相下跌。同样限跌令的出现让楼市的流动性下降，交易会进入冰封期。

全国的楼市在进入到2022年度后，肯定会进行各个城市的大分化发展。之前提到的楼市“因城施策”将在未来年度的楼市调控中发挥更大作用。其中“限跌令”也是其中的一个有效对策，给房地产可能的潜在风险化解争取时间，用时间来赢取空间，让楼市可以健康发展。