还有不到半个月，2021年即将翻页，对于房地产来说，这是不堪回首的一年，是伤痕累累的一年，众多房企倒闭破产，甚至不乏曾经的百强房企，还有大型房企陷入资金危机，摇摇欲坠。市场情绪一片悲观，一位房地产从业创业者告诉过我：我曾想过今年会是艰难的一年，但没想到是这么困难！

由于政策严格，地价条件门槛拔高，同时金融政策收紧，央行设置了三道红线，房企资金链收紧，地块限制重重，房企无力拿地，没有地拿意味着没有资金流动，恶性循环。蓝光、恒大、华夏幸福、富力、泰禾等大型房企相继暴雷，据了解今年已有约400家房企申请破产。

2021年房地产行业到底会持续冰冻，还是走出阴霾？大型房企能不能活下去，或者重振旗鼓？

就在大家还在迷茫之际，近日中央经济工作会议召开，会议虽然坚持了住房不炒的主基调，但同时，重申了“房地产是支柱产业”，还对居民住房做了重新定义：“住房更是居民的消费”。由此可见，房地产政策接下来的风向会有所转变。

信号一：土拍回温，热门城市限价上涨

在资金和政策的压力下，房企拿地的意愿的确越来越少，但接下来，这个情况会有所好转，为了提高拿地意愿，降低了地价，上调地块限价。

目前，杭州、南京、成都、宁波、广州等城市集中供地预告中，放宽了门槛，增加了地块的利润空间。

宁波明确房企可延缓4个月交付土地款，同时，提高了出让土地的销售限价，最高上涨3100元/平米。

而杭州第三批集中供地中的地块，一方面恢复沟地政策且保证金最高不超过5000万，地块上限溢价率从15%下调至10%，土地缴纳款周期由8个月延长至1年；另一方面取消房企参拍地块数量限制，竞品质改为定品质，部分板块限价提升，最高限价上涨2000元/㎡，平均涨幅4%。

杭州一位土拍测算的工作人员告诉我：现在的地块利润可以达到10%，引起开发商的激烈争夺。

就连广州第三批集中供地也调低了一些门槛，比如取消“限房价”（黄埔、南沙地块）、放开销售对象限制（南沙）,以及4宗回炉地块调低起拍价等，最终土拍结果，流拍率较第二批集中供地下降。

信号二：金融政策放宽，住房贷款利率普遍下降

近日，年内第二次降准落地，央行下调金融机构存款通0.5个百分点，降低金融机构资金成本每年约150亿元，释放长期资金约1.2万亿元。

虽然降准对房地产的直接影响有限，但它可以缓解部分房企信用危机，降低房地产行业可能引发的系统性风险的概率，长期来看有助于保持房地产市场和金融市场健康发展。

不过过去的经验表明，降准、降息通过向市场释放大量流动性，增加房贷额度，降低资金成本，促使房贷利率下降，促进购买力的释放。数据显示，全国房贷利率普遍下降，一部分需求得以释放。

11月，贝壳研究院监测的重点城市中，约30%的城市下调利率，下调范围较上月扩大。如粤港澳大湾区的惠州、东莞、佛山、中山等，长三角城市群的嘉兴、盐城、湖州、南通、金华、绍兴。

目前，深圳市场多数银行首套房、二套房贷款利率为5.1%和5.6%，个别小银行首套房贷利率为4.95%。广州基准利率是4.65%，目前有些银行如民生银行、中信银行对首套房贷上浮110个基点，也就是5.75%，相较上个月又下降10个基点。

目前，杭州四大国有银行及其他大型商业银行的首套和二套房贷利率，均已跌回到6%以下。其中大多数银行首套房贷利率为5.85%-5.9%，二套房贷利率为5.95%-6%，接近今年6月市场水平。今年11月，一位杭州购房者于杭州银行所贷首套房利率是5.9%，相较于此前的6.3%有所下降。

信号三：大型房企开展自救运动 守得云开见月明

为了度过今年艰难的一年，很多房企，如恒大、融创、佳兆业都开始卖资产、股份来缓解资金困难，并不会迅速坍塌。

目前，恒大已经有大量的债务到期，涉及的规模上千亿，还不包括理财和商票等。近日，恒大应广东政府进驻工作组的要求，暂停公司旗下所有的资产处置行为，主要目的是为了摸清恒大的资产和债务的详细情况。

今年，恒大三次大幅减持恒腾股份，半年内套现超100亿港元。中国恒大支付了三笔美元债利息，合计1.48亿美元，避免了发生债务违约。

不过恒大遇到的问题依然非常严峻。

佳兆业、新城等房企也正在缓解资金困难上做出努力。12月2日，新城发展对外公告称，以供股的方式发行最多约2.96亿新股，募集约15.67亿港元。所募款项将用于公司资金储备，以及用作企业运营资金。佳兆境外债权人拟收购佳兆业在国内的一些不良银行贷款，作为不良贷款的直接持有人协助佳兆业稳定境内债情况，融资方案还在调整之中。

相比之下，融创的自救道路顺利不少，截止目前，融创二次出售贝壳的股份，于纽约时间2021年6月1日至2021年12月7日期间，累计出售约4535.2万股贝壳美国存托股票，合计代价约为10.84亿美元，折合人民币约69亿元。

下半年以来，融创已通过多渠道进行融资，除出售贝壳股份外，11月融创中国及融创服务已完成配售股份事项，所得款项净额（扣除相关费用后）合计约为73.43亿港元（折合约9.42亿美元）。公司控股股东、董事会主席孙宏斌本人还将自有资金4.5亿美元以无息借款形式提供给融创中国经营发展使用，缓解融创的金融危机。

房企资金压力将有所缓解，但在行业整体收缩的背景下，资金仍将主要向财务稳健的绿档房企倾斜。第三批土拍门槛有所降低，也只是对此前集中供地流拍率较高的短期政策“纠偏”，利好尚有能力拿地（现金流状况较好）的房企。

民营房企艰难重重，真要完全走出困境，还有一段路要走，明年对于任何房企来说，阵痛继续存留，未来不够明朗，但基本面正在回转，明年是房地产行业回暖的关键一年，同时政策依然松紧有度，谈不上底部拐点，大跌大涨都不会发生。